Thomas Guenter

Hoe worden inkomsten uit Airbnb-verhuur in België belast?

Bij particuliere, gemeubelde verhuur kan uw opbrengst worden opgesplitst in onroerende inkomsten, roerende inkomsten en inkomsten uit eventuele extra diensten.

Voor het gebouw wordt u in principe niet belast op de werkelijk ontvangen huurprijs. U geeft het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen aan. Voor inkomstenjaar 2026 wordt dat bedrag geïndexeerd met een coëfficiënt van 2,30 en verhoogd met 40%. Bij een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van €1.000 bedraagt het belastbare onroerende inkomen dus €3.220. Dat bedrag wordt toegevoegd aan uw andere belastbare inkomsten en belast tegen de progressieve belastingtarieven (personenbelasting).

Bij gemeubelde verhuur wordt daarnaast een gedeelte van de werkelijk ontvangen huurprijs toegerekend aan de meubels. Wanneer de overeenkomst geen afzonderlijke verdeling vermeldt, wordt doorgaans 40% van de totale huurprijs beschouwd als roerende huur voor de meubels.

Van de roerende huur mag u forfaitair 50% kosten af*****en. Het resterende bedrag wordt in principe belast tegen 30%. Ontvangt u bijvoorbeeld €10.000 aan totale huur, dan wordt bij gebrek aan een andere contractuele verdeling €4.000 aan de meubels toegewezen. Na de forfaitaire kostenaftrek blijft €2.000 belastbaar, waarop €600 belasting verschuldigd is.

Bij een niet-geïndexeerd KI van €1.000 ziet het volledige voorbeeld er dus als volgt uit:

- belastbaar onroerend inkomen: €1.000 × 2,30 × 1,4 = €3.220, belast tegen de progressieve tarieven;

- meubelinkomsten: €10.000 × 40% × 50% = €2.000 belastbaar tegen 30% = €600 belasting.

Vraagt u afzonderlijk geld voor diensten zoals ontbijt of schoonmaak, dan kunnen die inkomsten bij een occasionele activiteit als diverse inkomsten worden belast tegen 33%, na aftrek van de werkelijke kosten. Wanneer de verhuur regelmatig en professioneel wordt georganiseerd, kan de fiscus de inkomsten als beroepsinkomsten beschouwen.

Ook btw kan van toepassing zijn. Wil ik gerust in een andere video toelichten.

Wat is een ETF? In deze video sta ik kort stil bij dit begrip aan de hand van de begrippen ‘aandeel’ en ‘index’.

Een aandeel ken je normaal gezien: je kunt bijvoorbeeld AB InBev of Colruyt kopen. Wanneer de koers van die bedrijven stijgt of wanneer je als aandeelhouder een dividend ontvangt, kun je geld verdienen.

Een index is een lijst van aandelen, zoals de BEL20. Een ETF, of Exchange Traded Fund (beursgenoteerd fonds), laat je toe om te beleggen in een index of in een lijst van aandelen, zoals de BEL20 of een meer internationale lijst zoals MSCI World Index.

Vragen over ETF’s? Laat maar weten in de comments.

Zeer cool om de fondsbeheerder die ik oprichtte te zien groeien. Bedankt voor het vertrouwen in .be.

Disclaimer: Deze video is louter informatief en vormt geen aanbod, uitnodiging of aanbeveling om te investeren in een fonds. Investeren in private equity, venture capital, feederfondsen of beursgenoteerde beleggingen houdt risico’s in, waaronder het risico op verlies van kapitaal, illiquiditeit en waardeschommelingen. Ook belangrijk: niet beleggen is ook risicovol en leidt gegarandeerd tot een verlies aan koopkracht door inflatie (vandaag meer dan 3 procent in België).

Bepaalde initiatieven waarnaar wordt verwezen zijn nog niet gelanceerd, nog niet finaal gestructureerd en/of enkel toegankelijk voor investeerders die voldoen aan de toepasselijke voorwaarden. Een eventuele toelating tot een investering gebeurt steeds op basis van de officiële fondsdocumentatie, na de vereiste controles en binnen het toepasselijke wettelijke en reglementaire kader. We willen bij Finhouse private equity democratiseren via ons fund of funds en onze upcoming feeder fondsen, maar kunnen niet iedereen toelaten als investeerder.

Verwijzingen naar toekomstige ambities, waaronder een mogelijk beursfonds, zijn onder voorbehoud en vormen geen garantie dat deze producten effectief worden gelanceerd of onder welke voorwaarden dat zou gebeuren. Deze video is een algemene update, is geen aanbod en is niet bedoeld om een vraag uit te lokken in verband met al dan niet reeds uitgegeven beleggingsinstrumenten die het voorwerp uitmaken of zullen uitmaken van een aanbieding tot verkoop of inschrijving. Het is als geïnteresseerde niet mogelijk om uw contactgegevens achter te laten voor dit beoogde toekomstige initiatief.

Nederland is voor vastgoedbeleggers de voorbije jaren jammer genoeg een pak minder aantrekkelijk geworden.

De combinatie van box 3, huurregulering, renovatieverplichtingen, hogere kosten en politieke onzekerheid zorgt ervoor dat sommige verhuurders hun portefeuille stap voor stap afbouwen of zelfs (moeten) verhuizen.

Voor alle duidelijkheid: dit is een voorbeeld uit één gesprek en geen volledig technisch overzicht van de Nederlandse fiscaliteit. De precieze impact hangt af van de waarde van het pand, schulden, huurinkomsten, kosten, WOZ-waarde, leegwaarderatio, puntensysteem, renovatieverplichtingen en de concrete fiscale situatie van de eigenaar.

Maar de bredere les is volgens mij wel relevant, ook voor België: vastgoed is tastbaar, zichtbaar en niet verplaatsbaar. Net daarom is het voor overheden een gemakkelijk doelwit wanneer begrotingen onder druk staan.

Dat maakt vastgoed niet automatisch een slechte investering. Integendeel: vastgoed kan een zeer sterke pijler zijn binnen een vermogen. Maar wie bijna volledig in vastgoed zit, neemt niet alleen vastgoedrisico, maar ook een fiscaal en politiek risico. Fiscaliteit kan snel wijzigen, zeker in landen met een slechte begroting.

Nieuwe regels rond huurprijzen, renovatie, fiscaliteit of vermogensbelasting kunnen het rendement plots stevig aantasten.

Bij .be raden we daarom altijd aan om samen met een financiële adviseur breder te kijken naar je vermogensopbouw. Niet alleen vastgoed, maar ook beursbeleggingen, private equity, venture capital, een cashbuffer, goud en andere activa kunnen een rol spelen, afhankelijk van je situatie, doelstellingen en risicoprofiel.

Disclaimer: deze video is louter informatief en vormt geen financieel, fiscaal, juridisch, vastgoed- of beleggingsadvies. Dit is geen aanbod of aanbeveling om vastgoed, fondsen, ETF’s, goud of andere financiële instrumenten te kopen of verkopen. Elke situatie is anders en laat je voor fiscale of juridische vragen altijd begeleiden door een gespecialiseerde adviseur.

Ben je een Nederlander en heb je zelf ervaring met box 3, huurregulering of vastgoedverhuur? Laat het weten!

Beste investering: eigen huis? Een mooie eigen woning is niet altijd de beste investering op papier, maar levenskwaliteit telt ook.

Een tof huis, goede ligging, home gym, zwembad, goed bed, mooie werkplek of ruimte voor je gezin: dat kost allemaal geld, maar kan elke dag een verschil maken.

Voor alle duidelijkheid: dit is geen financieel advies, vastgoedadvies, beleggingsadvies, aanbod of aanbeveling om bepaalde beleggingen, fondsen of financiële instrumenten te kopen, verkopen of om er interesse voor op te wekken. Niet iedereen moet meer uitgeven aan vastgoed en je moet uiteraard niet boven je stand leven of je volledige vermogen in bakstenen steken.

Bij .be focussen we vandaag op private equity en venture capital, toegankelijk vanaf een commitment van €100.000. Een beursfonds komt er normaal gezien later aan en kan interessant zijn als je je beursbeleggingen liever aan mij overlaat, maar is vandaag nog niet gelanceerd. Meer details over onze plannen volgen nog.

Belangrijk: investeren houdt risico’s in, waaronder waardeschommelingen, illiquiditeit en mogelijk verlies van kapitaal. Niet investeren leidt tot een gegarandeerd verlies, zeker nu de inflatie 3% of 4% is.  

Welke aankoop kost geld, maar is volgens jou wel goed voor je dagelijkse levenskwaliteit? Laat het mij weten!

Opt-in of opt-out: als fondsbeheerder nemen we bij .be bewust de tijd om u mee te nemen in onze aanpak en loodsen we u door belangrijke begrippen uit de financiële en fiscale wereld.

Het voordeel van opt-in in het kader van de nieuwe meerwaardebelasting: gemak. Als u niets kiest, valt u automatisch onder opt-in. Uw Belgische bank of broker houdt de meerwaardebelasting in principe voor u in.

Het nadeel? U kunt tijdelijk te veel betalen. Wie bijvoorbeeld 5K aan meerwaarden realiseert in een jaar, blijft binnen de maximale belastingvrije som van 10K per persoon per jaar.

In principe is er dan geen meerwaardebelasting verschuldigd. In het opt-in systeem kan er toch automatisch 10% worden ingehouden, waardoor u 500 tijdelijk kwijt bent en dit pas later via uw belastingaangifte kunt recupereren.

Het grote voordeel van opt-out? U vermijdt in principe dat u te veel betaalt. Het nadeel is dat u zelf beter moet opvolgen wat u moet aangeven en betalen.

Hopelijk heeft u iets aan deze video. Vragen hierover? Als Finhouse-investeerder staan we u met veel plezier te woord.

Meer info 👇

Vergeet ik iets? Like & follow voor het best case scenario. Voor alle duidelijkheid: ik hoop uiteraard niet dat dit worst case scenario zich afspeelt. Voor wie zich afvraagt hoe het in Griekenland ongeveer gelopen is. Het ging er ongeveer zo aan toe:

1/ Jarenlang leefde de overheid boven haar stand (een beetje zoals België vandaag), maar zolang de rente laag bleef en markten vertrouwen hadden, leek het nog beheersbaar. Zeker als deel van de EU.

2/ Daarna bleek dat de echte cijfers veel slechter waren dan de gerapporteerde cijfers. Dat is dodelijk voor vertrouwen. Niet alleen het tekort was een probleem, maar vooral het feit dat niemand nog zeker wist welke cijfers klopten. Dit zien we vandaag ook in Brussel, waarbij de overheid het moeilijk heeft om een bankier te vinden die nog zaken met de overheid wil doen.

3/ De markten begonnen hogere rentes te vragen. De overheidsschuld werd daardoor nog moeilijker financierbaar. Vandaag is de OLO 10 jaar in België rond de 3,50%.

4/ De kredietrating daalde, banken, die veel overheidspapier aanhielden, kwamen onder druk en spaarders begonnen geld weg te halen. Vermogens zoeken in zo’n situatie altijd veiligheid, vaak buiten het land. Er werd veel geld verplaatst, bijvoorbeeld naar de UK en Zwitserland. Belgische situatie: de credit rating van ons land werd recent ook verlaagd.

5/ De overheid moest hulp vragen. In ruil kwamen zware besparingen, belastingverhogingen, hervormingen en toezicht van buitenaf.

6/ In 2015 escaleerde het opnieuw: banken gingen tijdelijk dicht, geldopnames werden beperkt en buitenlandse overschrijvingen werden aan controles onderworpen.

7/ De bevolking betaalde uiteindelijk de prijs: lagere inkomens, hogere belastingen, minder vertrouwen, minder investeringen en een hele generatie die kansen in het buitenland zocht.

Aarzel bij vragen over macro-economie en beleggingen niet om contact op te nemen met iemand van het .be team.

Zelfs voor de bakermat van het surrealisme lijkt het plots bijzonder snel te gaan: invoering meerwaardebelasting van 10%, verdubbeling effectentaks naar 0,30%, verhoging roerende voorheffing naar 18%...
.. met intussen al stemmen richting 20%. Ook de laagste beurstaks op ETF’s wordt verwacht maal drie te gaan. Er werd ook alvast een nieuwe exit taks ingevoerd om mensen toch maar hier te houden.

En nu laat een regeringspartij een ballonnetje op voor een bijkomende taks op financiële vermogens vanaf €500.000, met tarieven van 0,15% tot 0,60% per jaar.

België dreigt het historische vermogen dat we hebben opgebouwd te blijven uitmelken om inefficiënties, vaak onzinnige subsidies, uitkeringen en verspilling te compenseren, tot het kapitaal vertrekt of op is.

Gaan we pas daarna ernstig naar de uitgaven kijken? Kunnen we dat niet gewoon nu al doen in plaats van de pijn te blijven verdoven, terwijl de diagnose al lang duidelijk is? 

Niet omdat sterke schouders niets mogen bijdragen. Wel omdat je geen welvaart behoudt door elke maand de belastingen te verhogen en ondernemers, beleggers en “de rijken” te stigmatiseren.

Als ondernemer en oprichter van .be probeer ik om partijpolitiek te vermijden, maar we staan volgens mij op een kantelpunt. Als we nu niet van ons laten horen, wanneer dan wel?

Dit heeft voor alle duidelijkheid niets met links of rechts te maken, maar met de korte versus de lange termijn. Tous ensemble!