Adrian Macarie

Retail park de vanzare, cu un mix foarte bun de chiriasi:

Penny
Sinsay
Pepco

Trei branduri cunoscute, cu trafic bun si prezenta puternica in retailul din Romania.

Pentru un investitor, un astfel de mix poate insemna venituri mai predictibile si un profil de risc mai usor de analizat.

Daca esti in cautarea unui astfel de activ, scrie-mi in privat.

Chiar daca AI-ul creste cu o viteza uimitoare, conexiunea umana nu poate fi inlocuita.

Cu atat mai mult in real estate, unde, dincolo de proprietati, cifre si randamente, totul porneste de la relatia dintre oameni.

Poti avea acces la mai multe informatii, poti analiza mai repede si poti lua decizii mai bine documentate.

Dar increderea, felul in care asculti un client si relatia construita in timp raman lucruri profund umane.

Iar in real estate, de cele mai multe ori, aici se face diferenta.

De la Broker la Trusted Advisor.

Vorbim des despre evolutia de la broker la consultant si apoi la trusted advisor.

Dar cred ca e important sa nu privim aceste roluri ca pe un clasament.

Fiecare rol este important.

Uneori clientul are nevoie de un broker foarte bun, care cunoaste piata, gaseste oportunitatile potrivite si duce tranzactia mai departe.

Alteori are nevoie de un consultant care sa analizeze optiunile, sa puna intrebarile potrivite si sa il ajute sa inteleaga mai bine riscurile si oportunitatile.

Iar in anumite proiecte are nevoie de un trusted advisor, un om care ii intelege business-ul, obiectivele si contextul si care poate fi alaturi de el inclusiv atunci cand decizia corecta nu este neaparat cea mai evidenta.

Nu cred ca trebuie sa fim permanent intr-un singur rol.

Conteaza clientul.

Conteaza proiectul.

Conteaza contextul.

Si, poate cel mai mult, conteaza capacitatea noastra de a intelege ce este nevoie de la noi in acel moment si de a ne adapta.

Alaturi de colegul meu Vlad Dornea.

Pregatim urmatoarea sesiune de training. 🎯

,,Nu tot ce zboara se mananca.”

Se aplica foarte bine si in real estate.

Sunt multe asseturi la vanzare. Oportunitatile reale sunt insa mult mai putine.

Un yield de 9% nu inseamna automat o investitie mai buna decat una la 7,5%.

Conteaza ce este in spatele cifrei: chiriasul, contractul, indexarea, costurile proprietarului, CAPEX-ul, locatia si ce se intampla cu proprietatea peste 5 sau 10 ani.

Un teaser bun iti atrage atentia.

Un due diligence bun iti spune daca merita sa cumperi.

Multe asseturi. Putine oportunitati.

Diferenta o face filtrarea.

De ce sunt multe proiecte imobiliare comerciale tinute intr-un SPV separat?

Pentru ca un SPV bine structurat poate simplifica mult atat administrarea activului, cat si o viitoare tranzactie.

SPV vine de la Special Purpose Vehicle si reprezinta, simplificat, o companie creata pentru a detine un anumit proiect sau activ.

De exemplu, un retail park poate fi detinut de o societate dedicata exclusiv acelui proiect.

Care sunt avantajele?

In primul rand, separi activul de restul businessului.

Veniturile, cheltuielile, finantarea si obligatiile proiectului sunt mai usor de urmarit si analizat.

Apoi, in cazul unui share deal, cumparatorul poate prelua compania care detine proprietatea, nu proprietatea in mod direct.

Asta poate aduce cateva avantaje importante:

Contractele de inchiriere raman, in principiu, pe aceeasi societate.

Autorizatiile si avizele raman la aceeasi entitate, in masura in care legislatia si documentele respective permit acest lucru.

Finantarea existenta poate fi pastrata, cu acordul bancii si in functie de documentatia de credit.

Nu are loc un transfer direct al imobilului, ceea ce poate reduce formalitatile si anumite costuri aferente unui asset deal.

Un SPV curat poate face si exitul ulterior mai simplu, pentru ca investitorul cumpara o companie care detine un singur proiect, cu o structura mai usor de analizat.

In anumite structuri pot exista si avantaje sau scutiri fiscale, in functie de modul in care este construita tranzactia si de conditiile prevazute de legislatia fiscala.

Pe scurt, un SPV bine construit poate oferi mai multa claritate, flexibilitate si eficienta intr-o tranzactie imobiliara comerciala.

Iar atunci cand proiectul este gandit corect de la inceput, inclusiv cu un viitor exit in minte, structura poate deveni un avantaj real pentru investitor.

Acel moment cand esti prea concentrat pe urmatorul deal. 😅

In real estate, mintea e mereu la urmatoarea oportunitate, urmatoarea negociere, urmatorul closing.

La un retail park, yield-ul iti atrage atentia.

Dar nu el decide singur daca ai in fata o investitie buna.

Eu ma uit la chiriasi, durata contractelor, indexare, costurile proprietarului si cat de usor poate fi inlocuit un chirias.

Ma uit la locatie, trafic, competitie si la cat de sustenabil este venitul pe termen lung.

Pentru ca un asset poate arata foarte bine intr-un teaser.

Adevarata diferenta se vede cand intri in detalii.

Pretul si randamentul sunt importante.

Dar stabilitatea venitului este cea care conteaza cu adevarat in timp.

Daca analizezi achizitia unui retail park, scrie-mi in privat.

Asset deal sau share deal?

Diferenta este destul de simpla.

La un asset deal cumperi direct proprietatea.

La un share deal cumperi compania care detine proprietatea.

Si aici incepe diferenta reala.

Intr-un asset deal, imobilul isi schimba proprietarul si tranzactia se face direct pe activ.

Intr-un share deal, proprietatea ramane in aceeasi companie. Se schimba doar cine detine compania respectiva.

De multe ori, mai ales cand proprietatea este tinuta intr-un SPV creat special pentru acel proiect, un share deal poate fi mai eficient ca structura si poate aduce anumite optimizari de cost.

Dar exista si un lucru foarte important.

Cand cumperi compania, nu cumperi doar proprietatea.

Preiei si istoricul companiei, cu tot ce inseamna asta din punct de vedere juridic, fiscal si financiar.

De aceea, conteaza foarte mult cat de „curata” este societatea si cat de bine este facut due diligence-ul.

Sunt tranzactii in care asset deal-ul are mai mult sens si tranzactii in care share deal-ul poate fi o varianta mai eficienta.

Nu exista o structura buna in orice situatie.

Conteaza ce cumperi, cm este detinut activul si ce riscuri esti dispus sa preiei.

Daca analizezi o investitie imobiliara si vrei sa discutam structura tranzactiei, scrie-mi in privat.

Azi nu am avut chef sa postez.

Am avut o zi full. Multe intalniri, telefoane, mail-uri, discutii si multa agitatie.

Sincer, nu mai aveam energia necesara.

Mi-am spus ca e ok. Ca nu se intampla nimic daca sar o zi.

Dar mi-am amintit de un lucru pe care mi l-am promis: sa fiu consecvent.

Iar consecventa nu inseamna sa faci lucrurile doar atunci cand ai chef sau cand ai energie.

Inseamna sa le faci si in zilele in care mintea iti gaseste toate motivele sa amani.

Nu trebuie sa iasa perfect.

Trebuie doar sa continui.

Asa ca postarea de azi este exact despre asta.

Despre consecventa, mai ales atunci cand nu ai chef.