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Immobile confiscato, cosa succede con la vendita all’asta

A cosa bisogna prestare attenzione quando ci si aggiudica l’immobile.

Quando si decide di partecipare ad un’asta è importante, anzi essenziale, essere informati sull’immobile che si sta tentando di acquistare. Come? Basta leggere la perizia, il documento dove sono elencati non solo i dati catastali in merito all’edificio, l’eventuale vicinanza a locali commerciali, dove sia ubicato, ma anche se ci sono vizi o sequestri pendenti. Infatti, potrebbe capitare di aggiudicarsi un immobile confiscato all’asta. Cosa succede in questi casi? Vediamolo.

Quando un immobile confiscato finisce all’asta

Lo sappiamo, un immobile finisce all’asta se il debitore esecutato non ha saldato il debito con il creditore che, pertanto, ha provveduto prima a far pignorare l’immobile stesso e successivamente a metterlo in vendita all’asta per recuperare la somma finanziata.

Potrebbe però anche succedere che l’immobile pignorato sia soggetto ad un sequestro penale. Quando?
Beh, quando il proprietario dell’immobile commette uno o più reati. Ciò significa che se l’imputato (il debitore esecutato e proprietario dell’immobile) viene dichiarato innocente allora il sequestro decade. Se, invece, dovesse risultare colpevole il sequestro si commuta in confisca.

Immobile confiscato all’asta, cambia tutto se il sequestro avviene prima o dopo la vendita

Dunque, la differenza sostanziale per l’aggiudicatario è capire se il sequestro sia stato dichiarato prima o dopo la vendita all’asta. Ovvero, se si tratta di sequestro e poi confisca per reati collegati alla mafia è molto probabile che pignoramento e aggiudicazione decadano e dunque l’aggiudicatario perda l’immobile, che diventa proprietà dello Stato.
Questo accade però solo nel caso in cui il sequestro sia trascritto prima dell’atto di pignoramento immobiliare.
Se, invece, la trascrizione del sequestro è successiva a quello del pignoramento o all’ipoteca del creditore allora il bene immobiliare resta di diritto di proprietà di chi lo ha acquistato (l’aggiudicatario) e la confisca decade.

Cosa fare se l’offerta presentata all’asta non risulta valida
Ecco quali sono le possibili cause e come muoversi secondo la legge.

Hai presentato la tua offerta per tentare di aggiudicarti l’immobile dei tuoi sogni ma è stata rifiutata dal delegato alla vendita o non risulta valida? Probabilmente avrai commesso qualche errore che ora ti impedisce di partecipare all’asta e vedi così “sfumare” l’occasione di acquistare la casa che volevi a buon prezzo.
Ma c’è sempre una soluzione. Vediamo allora prima di tutto quali possano essere le cause del rifiuto e come gestirle per legge.

5 motivi per cui un’offerta all’asta può risultare non valida

Entriamo quindi nel merito dell’argomento. Ovvero, quali sono le ragioni per cui un’offerta all’asta possa risultare non valida? Ci possono essere almeno 5 motivi:

1) ti sei dimenticato di firmare l’offerta e questo comporta l’annullamento dell’offerta stessa;
2) non hai pagato tutta la cauzione e di conseguenza l’importo da versare risulta saldato solo parzialmente. Ricordiamo che per ogni immobile all’asta va versata una cauzione, come indicato nell’avviso di vendita, pari al 10% della somma offerta. Un’offerta senza cauzione non può essere accettata;
3) c’è incertezza sul lotto da aggiudicare e non si accettano perciò offerte, in attesa di fare chiarezza sulla questione. Potrebbe capitare di ritrovarsi nella spiacevole situazione che ci siano più lotti in vendita contemporaneamente e conseguentemente diventa essenziale sapere per quale lotto si sta presentando la propria offerta;
4) hai presentato un’offerta a nome del debitore esecutato e ciò ha causato l’immediato rifiuto, dato che per l’appunto il debitore esecutato non può mai partecipare all’asta dell’immobile che gli hanno pignorato;
5) altre ed eventuali ipotesi previste dalla legge

Differenza tra offerta rifiutata o non valida e offerta nulla

Bisogna però fare attenzione a non confondere offerta rifiutata con offerta nulla.
Nel primo caso infatti si tratta di un rifiuto a cui eventualmente opporsi legalmente,
Nel secondo invece l’offerta giuridicamente risulta inesistente e dunque non si può procedere in alcun modo. In questa circostanza all’offerente viene restituito l’assegno circolare (se l’asta è analogica) o riaccreditata la somma del bonifico (se l’asta è telematica).

E se presento l’offerta fuori termine?

Nell’eventualità poi dovessi presentare l’offerta fuori termine, cioè non dovessi rispettare il termine ultimo fissato e depositarla in ritardo, in tal caso il delegato alla vendita è autorizzato a scartarla a priori.

Offerta all’asta non valida, ecco cosa puoi fare

A questo punto ti starai chiedendo che cosa si possa fare quando l’offerta presentata per partecipare all’asta risulti non valida. Non stiamo parlando solo di aver “perso” del tempo a compilare l’offerta ma soprattutto di vedere l’immobile dei tuoi sogni aggiudicato da un altro offerente e perdere così l’occasione che da tempo aspettavi.
Secondo l’articolo 617 del codice di procedura civile (opposizione agli atti esecutivi), l’offerente può fare ricorso al giudice presentando le ragioni per cui ritiene che l’offerta debba essere considerata valida.

Per esempio, dimostrare che l’importo per la cauzione versato sia in linea con quanto richiesto nell’avviso di vendita o mostrare che l’orario indicato per la presentazione delle offerte fosse incerto e quindi a tutti gli effetti non si possa considerare l’offerta fuori termine.
Insomma, in qualità di offerente puoi provare a far valere i tuoi motivi ma poi spetterà al giudice decidere se accogliere o rifiutare il ricorso.
Vuoi evitare di perdere la tua grande occasione solo per un errore grossolano nella presentazione dell’offerta? Fatti affiancare da un nostro specialista di aste.

Proposta di acquisto prima dell’asta: come si fa?

Si può fare una proposta d’acquisto prima dell’asta, dopo una vendita andata deserta? Qui la risposta e come procedere.

È possibile presentare una proposta d’acquisto prima dell’asta? La risposta è sì, chiedendo il consenso a debitore e creditore e acquistando l’immobile tra l’asta deserta e la data della vendita successiva.

In questa guida vedremo cosa dice la legge al riguardo, a chi presentare la proposta di acquisto e i passaggi da seguire.
Proposta d’acquisto prima dell’asta: cosa sapere

La legge ammette le proposte d’acquisto prima dell’asta, sempre che il debitore esecutato e il creditore siano d’accordo. Il corrispettivo della vendita, infatti, dovrà essere corrisposto ai creditori in base all’entità del debito.

Per concludere l’affare chi è interessato deve proporre l’acquisto al proprietario dell’immobile – quindi al debitore – prima che il bene venga aggiudicato a seguito di una vendita giudiziaria.

Ciò vuol dire che il momento in cui la proposta d’acquisto è formulata è determinante: può avvenire dopo il pignoramento ma prima della celebrazione dell’asta oppure tra un’asta deserta e la successiva.

Detto questo, vediamo come proporre l’acquisto al debitore:

Nel corso di un’udienza dinanzi al giudice dell’esecuzione.
In tal caso è richiesta la presenza del notaio del debitore e dei creditori. In questa sede viene formalizzato l’impegno a cancellare l’ipoteca e il giudice ordina l’estinzione della procedura e la cancellazione del pignoramento con un atto di compravendita dal notaio dopo che il creditore abbia rinunciato alla procedura esecutiva in tribunale

La cosa importante è che la proposta avvenga al di fuori della procedura esecutiva, tramite banca o difensore della parte.

Facciamo un esempio per comprendere meglio quanto abbiamo appena spiegato.
Spesso capita che debitore, creditore e acquirente stipulino il contratto di compravendita con il notaio direttamente presso il tribunale esecutivo.
A questo punto il creditore dichiara al giudice di rinunciare alla procedura, poi le parti firmano l’atto di vendita e infine il notaio consegna la somma ai creditori (in tutto o in parte in base all’importo del debito).

Che succede se il debitore rifiuta?

La proposta d’acquisto irrevocabile prima dell’asta non ha effetto senza l’accettazione espressa del debitore esecutato!

Precisiamo che, al contrario, il consenso del debitore non è mai chiesto per gli acquisti che avvengono tramite asta giudiziaria.