PKIG

Geodezja prawna ma tę ciekawą cechę, że im dłużej się o niej rozmawia, tym więcej pojawia się pytań. 😉

Wczoraj Łukasz Kacprzak i Michał Szymański po raz kolejny poprowadzili szkolenie „Geodezja prawna w aspekcie obrotu nieruchomości”, organizowane przez Polska Federacja Rynku Nieruchomości

W imieniu prowadzących dziękujemy wszystkim uczestnikom za obecność i dyskusje.

Do zobaczenia przy kolejnej okazji!

James Bond miał zegarek z laserem, samochód z karabinami i długopis z granatem. Geodeta jadący na teren wojskowy ma nieco mniej widowiskowe wyposażenie.

I całe szczęście, bo nawet zwykły laptop może tam wymagać uzgodnienia. 🕵️‍♂️📐

Praca za wojskową bramą ma własne reguły. Mapa może czekać na geodetę dopiero na miejscu. Sprzęt używany do pomiarów może podlegać określonym wymaganiom, a pozyskanych danych nie można po prostu skopiować na pierwszy dostępny komputer, wrzucić do chmury i wysłać projektantowi.

Co ciekawe, same zadania geodezyjne wcale nie brzmią egzotycznie. Mapa do celów projektowych, tyczenie, inwentaryzacja, obsługa budowy. Tyle że na terenie jednostki wojskowej lub zakładu przemysłu obronnego trzeba wiedzieć nie tylko, jak zdobyć potrzebne dane, lecz także kto może je zobaczyć i co wolno z nimi zrobić później. 🔐

Do tego dochodzi historia samych obiektów. Niektóre kompleksy były przez dziesięciolecia rozbudowywane i przebudowywane. Przybywały budynki, drogi i sieci, zmieniały się funkcje obiektów, a dokumentacja nie zawsze zmieniała się razem z nimi. Dlatego przed kolejną inwestycją trzeba najpierw bardzo dokładnie ustalić, co naprawdę znajduje się w terenie.

W PKIG mamy doświadczenie w pracy na terenach zamkniętych oraz zespół i zaplecze przygotowane do realizacji zadań wymagających szczególnej ochrony informacji.

🎯 Jak wygląda geodezja za wojskową bramą, kto może pracować z dokumentacją niejawną i dlaczego w takich zleceniach wykonanie dokładnego pomiaru to dopiero połowa zadania? Opisaliśmy to szerzej w artykule:

https://geodezja.pkig.pl/geodezja-na-terenach-wojskowych-zasady-prac/

🫣„Panowie, tylko bez gwałtownych ruchów”.

Nie wiemy, czy takie zdanie rzeczywiście padło. Wiemy natomiast, że kiedy geodeta rozstawia sprzęt w słoniarni, standardowe „dzień dobry, jesteśmy tu na pomiarach” nabiera trochę innego ciężaru. 🐘

Niezawodna ekipa PKIG mierzyła tym razem w warszawskim zoo. I jak widać na załączonym obrazku – w doborowym towarzystwie.

My ze sprzętem pomiarowym. On z trąbą.
My zbieramy dane. On zbiera informacje o nas. 👀

Nie ma co dorabiać do tego historii o tym, że geodezja nie zna granic. Powiemy tylko, że w portfolio mamy już sporo nietypowych obiektów, ale słonia w bezpośrednim sąsiedztwie stanowiska pomiarowego jeszcze nie mieliśmy.

Do dzisiaj. 🐘📐

Analiza prawna dokumentów to „must-have”, a co z zaproszeniem geodety? 👷‍♂️⛰️
Nie zawsze to, co na papierze, pasuje do rzeczywistego stanu nieruchomości na danym terenie – tego, jak faktycznie wygląda i funkcjonuje.

💡 Właśnie dlatego geodeta uzupełnia due diligence: porównuje dane z rejestrów i dokumentacji z faktycznym zagospodarowaniem działki. Przed zakupem pozwala to skonfrontować plany inwestora z realnym stanem nieruchomości i jej potencjałem rozwoju.

🔹 1. Księga wieczysta i ewidencja gruntów mówią co innego
Różnice w numerach lub powierzchniach działek, oznaczeniu użytków czy ujawnionych budynkach to sygnał, którego nie warto ignorować. Czasem źródłem są historyczne zmiany numeracji lub dawne jednostki miary, czasem ponowne pomiary, czasem błędy w dokumentach. Geodeta wyjaśnia te rozbieżności i, jeśli trzeba, przygotowuje wykaz synchronizacyjny – dokument pomocny przy aktualizacji wpisów w księdze wieczystej.

🔹 2. Granica jest na mapie, ale nie wiadomo, jakiej jakości są dane
Linia na mapie nie przesądza jeszcze, czy punkty graniczne można jednoznacznie wskazać w terenie. Warto sprawdzić materiały źródłowe, sposób ustalenia granic i możliwość ich odtworzenia. To szczególnie istotne, gdy zabudowa ma powstać blisko granicy albo gdy inwestor chce wykorzystać w 100% potencjał działki, więc musi bazować na wiarygodnych danych pozwalających dobrze określić np. możliwą powierzchnię zabudowy, wskaźniki powierzchni biologicznie czynnych itd

🔹 3. Wjazd prowadzi przez cudzy grunt
Faktycznie używany dojazd nie zawsze odpowiada przebiegowi granic ani zakresowi ustanowionej służebności. Prawnik ocenia skuteczność tytułu prawnego, a geodeta sprawdza jego przestrzenny wymiar: którędy droga rzeczywiście biegnie, jaki obszar obejmuje i czy jej parametry odpowiadają potrzebom planowanej inwestycji. Mapy do celów prawnych mogą służyć m.in. wyznaczaniu służebności przejścia lub przejazdu.

🔹 4. Ogrodzenie, budynek lub infrastruktura stoją przy granicy
Ogrodzenia, budynki gospodarcze, drogi wewnętrzne, przyłącza czy nasadzenia mogą przekraczać granicę – wchodzić na kupowany teren lub wystawać poza obszar. Pomiar przekroczeń pozwala ustalić położenie obiektów względem granicy i skalę potencjalnego problemu własnościowego lub sąsiedzkiego.

🔹 5. Wartość nieruchomości zależy od dalszej zabudowy
Jeżeli model inwestycyjny zakłada rozbudowę albo zmianę funkcji, trzeba sprawdzić rzeczywisty bilans terenu: powierzchnię zabudowaną, utwardzenia, powierzchnię biologicznie czynną, przebieg sieci i ograniczenia wynikające z istniejącego zagospodarowania. Nawet niewielka różnica w powierzchni albo przebiegu granicy może sporo zmienić.

✅ Ważne: geodeta nie zastępuje prawnika ani projektanta. Pomaga jednak odpowiedzieć na pytanie, które przed zakupem nieruchomości bywa najważniejsze: czy dokumenty odpowiadają rzeczywistości? 🤔

😎 Geodezja prawna robi się ciekawa, gdy oprócz hipotetycznych sytuacji, rozmawiamy o sytuacjach, które rzeczywiście się zdarzyły.

23 września Łukasz Kacprzak i Michał Szymański ponownie poprowadzą szkolenie „Geodezja prawna w aspekcie obrotu nieruchomości” organizowane przez Polska Federacja Rynku Nieruchomości.

To temat, który wraca co roku, bo w praktyce wciąż pojawiają się te same pytania:
🔸który tryb postępowania wybrać,
🔸jak podejść do problematycznych granic,
🔸na co uważać przy podziałach, służebnościach czy dokumentacji do celów sądowych i
🔸jak nie wpaść w pułapki, których nie widać od razu w przepisach.

Po tym szkoleniu każdy uczestnik nie tylko będzie lepiej znał procedury, ale przede wszystkim sprawniej podejmował decyzje w konkretnych sprawach. Będzie praca na praktycznych przypadkach, pokazywanie najczęstszych błędów i podpowiadanie rozwiązań, które wynikają z doświadczenia zawodowego prowadzących.

Poruszone zostaną również zmiany związane z planowaniem przestrzennym, w tym plany ogólne i warunki zabudowy, oraz przypadki dotyczące map do celów sądowych, zasiedzeń, wznowień i rozgraniczeń.

Zapraszamy 23 września.
Zapisy:
https://pfrn.sorga.pl/rekrutacja?r=Uczestnicy_szkolen&Wybor_szkolenia=165

🏡 Wracamy po wakacyjnej przerwie! I zaczynamy od tematu, który co roku przyciągał wielu uczestników.

📅 23 września 2026 r. – Geodezja prawna w aspekcie obrotu nieruchomości
To nasze pierwsze szkolenie po przerwie wakacyjnej i jednocześnie szkolenie, które realizujemy co roku z tym samym, sprawdzonym duetem wykładowców: Łukaszem Kacprzakiem i Michałem Szymańskim.

Dlaczego ten temat wraca? Bo w praktyce geodezja prawna to nie tylko przepisy, ale przede wszystkim decyzje, ryzyka i problemy, z którymi spotykamy się przy obrocie nieruchomościami.

Podczas szkolenia uczestnicy dowiedzą się m.in.:
🔹 jak prawidłowo podejść do granic nieruchomości – gdzie pojawiają się problemy z dokładnością i atrybutami oraz jak ich unikać,
🔹 jak sprawnie poruszać się w procedurach dotyczących granic – ustalenia, wznowienia i rozgraniczenia,
🔹 jak rozróżniać tryby podziałów nieruchomości i dobrać właściwą ścieżkę postępowania,
🔹 jak przygotowywać mapy do celów sądowych, w tym przy zasiedzeniach i wykazach synchronizacyjnych,
🔹 na co zwrócić uwagę przy służebnościach, przekroczeniach i stałych zajęciach pasów drogowych,
🔹 co zmieniają nowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego – w szczególności plany ogólne i warunki zabudowy,
🔹 oraz przede wszystkim: jakich błędów unikać i jak radzić sobie z nietypowymi przypadkami.

💡 Będzie również część „Tips & Tricks”, czyli praktyczne rozwiązania i doświadczenia, których często nie znajdziemy w samym tekście ustawy.

👥 Sprawdzony duet prowadzących

Łukasz Kacprzak – geodeta z ponad 20-letnim doświadczeniem, uprawnieniami zawodowymi w zakresach 1, 2 i 4, wykładowca uniwersytecki, prelegent i panelista licznych konferencji, specjalista m.in. w zakresie geodezji, BIM, skaningu 3D i nowoczesnych technologii.

Michał Szymański – geodeta uprawniony w zakresie pomiarów, rozgraniczeń, podziałów nieruchomości i dokumentacji do celów prawnych, z 19-letnim doświadczeniem zawodowym oraz wykształceniem w zakresie geodezji i wyceny nieruchomości.

📌 Jeśli zajmujesz się geodezją, podziałami nieruchomości, obsługą inwestycji, obrotem nieruchomościami lub dokumentacją do celów prawnych – to szkolenie pozwoli Ci uporządkować wiedzę i przede wszystkim przełożyć przepisy na praktykę.

👉 23.09.2026 r. – rezerwuj termin!
https://pfrn.sorga.pl/rekrutacja?r=Uczestnicy_szkolen&Wybor_szkolenia=165

Po wakacyjnej przerwie wracamy do konkretów. 😊
Do zobaczenia na szkoleniu!

Błędne obliczenia da się poprawić. Gorzej, jeśli nikt nie potrafi wyjaśnić, skąd w ogóle wziął się ten wynik. Dobry raport powinien zawierać argumentację pokazującą, według jakich zasad dokonano obliczeń i czy te można łatwo zweryfikować. To szczególnie ważne przy najmie, sprzedaży, zarządzaniu czy audycie nieruchomości ⚙️🤔

Co zatem powinien zawierać dobry raport z pomiaru powierzchni?
🔹 1. Cel, zakres i data
Na początku odpowiadamy na pytania, co mierzyliśmy, kiedy i w jakim celu. Ważne jest też zarejestrowanie, jaki był stan budynku w dniu pomiaru.

🔹 2. Konkretny standard
Powiedzenie: „według BOMA” albo „według IPMS” to za mało. Raport powinien wskazywać pełną nazwę, wersję i wariant standardu – np. BOMA 2024 for Office Buildings Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1-2024) albo IPMS: All Buildings. Różne standardy prowadzą do różnych sposobów klasyfikacji i raportowania powierzchni.

🔹 3. Metodykę i źródła danych
Pomiar z natury, dokumentacja CAD czy skaning 3D? Jaką przyjęto jednostkę, tolerancję i zasadę zaokrąglania? IPMS wymaga, by pomiar był obiektywnie weryfikowalny, a w raporcie znalazły się m.in. standard, metoda, jednostka i tolerancja pomiaru.

🔹 4. Rzuty, legendę i zestawienia
Liczba bez rysunku jest trudna do sprawdzenia. Raport powinien pokazywać granice pomiaru, podział na lokale i strefy, części wspólne oraz elementy wyłączone. Wyniki warto przedstawić dla lokali, kondygnacji, kategorii powierzchni i całego budynku.

🔹 5. Założenia, wyłączenia i kontrolę
Trzeba jasno opisać sposób potraktowania ścian, słupów, szachtów, schodów, wind, atriów, tarasów oraz powierzchni niedostępnych podczas pomiaru. Dokument musi też mieć autora, datę, numer wersji i informację o kontroli obliczeń. Wszelkie zmiany modyfikacje odstepstaw powinni sie znalezc w pelnym raporcie w odpowiedniej sekcji.

✅ Dobre kompletne opracowanie to rzut, sprawozdanie i zestawienie powierzchni zebrane razem w raport zbiorczy pdf. A dodatkowo edytowalne wersje XLS oraz DWG, ponieważ nawet po czasie dają mozliwość prześledzenia formuł i sposobu liczenia.

W PKIG mamy słabość do liczb. Zwykle jednak nie sprawdzamy, ile czasu zajmie nam pokonanie 5000 metrów na własnych nogach.

Tym razem zrobiliśmy wyjątek. Dziewięcioro reprezentantów PKIG TEAM wystartowało w Praska 5K Run: Łukasz Krześniak, Albert Gardyński, Artur Walenda, Karol Pietraszewski, Ida Rochowska, Mateusz Radko, Julia Ziółek, Maja Gmyrek i Sebastian Przybyła.

Najlepszy czas w ekipie należał do Łukasza Krześniaka, który przebiegł 5 km w 21:14. Cała reszta również udowodniła, że w PKIG nie tylko dobrze mierzymy dystanse, ale też całkiem sprawnie je pokonujemy. Byli dosłownie tuż tuż za Łukaszem.

Teraz pozostaje pytanie, czy przy kolejnym biegu wystawiamy już większą ekipę?

Linie kolejowe rządzą się swoimi prawami. Standardowe umiejętności pomiarowe tu nie wystarczą. Z pomocą powinien przyjść doświadczony geodeta. Dlaczego? 🤔

Ponieważ taki fachowiec (których u nas Ci dostatek 😏) łączy trzy zupełnie różne kompetencje jednocześnie:
👉 klasyczną geodezję;
👉 dokładny pomiar infrastruktury torowej;
👉 przeprowadzenie opracowania przez procedury kolejowe;

Zakres prac może być rozszerzony o wykonanie profilu podłużnego linii kolejowej oraz pomiar geometrii osi toru, czyli elementy, które w zwykłym projekcie budowlanym się nie pojawiają.

❓ I uwaga! Wszelkie prace geodezyjne na kolejowych terenach zamkniętych podlegają obowiązkowemu zgłoszeniu do właściwego terytorialnie Kolejowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, jeszcze przed ich rozpoczęciem.

Ośrodek ten prowadzi zasób geodezyjny (mapy sytuacyjno-wysokościowe, profile podłużne linii, geometrię osi torów), udostępnia materiały, a po wykonaniu prac kontroluje opracowania i przyjmuje je do zasobu. W Polsce funkcjonuje osiem takich ośrodków: w Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Poznaniu, Szczecinie, Warszawie i Wrocławiu.

➡️ Ten temat dotyczy dużo szerszej grupy niż tylko branża kolejowa, bo także:
🔹 inwestorów realizujących projekty na terenach kolejowych;
🔹 deweloperów planujących przyłącza i sieci przebiegające przez lub w pobliżu torów;
🔹 projektantów infrastruktury i planów gospodarczych;
🔹 generalnych wykonawców potrzebujących jasnych wytycznych;
🔹 projekt menadżerów odpowiadających za planowanie i kontrolowanie prac;
🔹 właścicieli nieruchomości sąsiadujących z terenami kolejowymi.

Co więcej, wyłączenie lub likwidacja sieci na kolejowym terenie zamkniętym wymaga technicznego uzgodnienia w ramach Kolejowego Zespołu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej.

✅ Uzgodnienia branżowe na terenach kolejowych bywają odpłatne i wielotygodniowe, bo każdy gestor sieci musi je zaopiniować osobno. Jeśli inwestycja styka się z terenem kolejowym, odpowiedni zakres pomiarów i procedurę uzgodnień trzeba uwzględnić już przy planowaniu harmonogramu, a nie dopiero bezpośrednio przed rozpoczęciem robót.

Chmura punktów jest często traktowana jak techniczny dodatek do dokumentacji. Dla nas to coś znacznie więcej – to zamrożona rzeczywistość, która staje się punktem wyjścia do właściwego projektowania.

Kiedy skanujemy budynek skanerem laserowym (Leica RTC360 lub NavVis MLX), nie zbieramy tylko kilku wymiarów. Powstaje chmura punktów – miliony odczytów, które dokładnie odwzorowują ściany, stropy, słupy, instalacje, a nawet elementy wyposażenia. To z niej dopiero tworzymy dokumentację 2D (rzuty, przekroje, elewacje) albo modele 3D, dostosowane do tego, czego naprawdę potrzebuje klient 📊🏛️

🔎 Co ważne, ten sam pomiar może pracować dla wielu osób. Architekt, który projektuje przebudowę, patrzy na chmurę punktów inaczej niż zespół odpowiedzialny za aranżację biura czy projektant instalacji.

👉 Jeden widzi przede wszystkim ściany, otwory, konstrukcję.
👉 Drugi korzysta z informacji o oprawach oświetleniowych czy trasach kablowych.
👉 Trzeci szuka istniejących ciągów, które można wykorzystać, zamiast wszystko burzyć i budować od nowa.

Dlatego tak istotne jest, żeby na początku dobrze nazwać potrzeby. Wspólnie z klientem decydujemy, co z chmury punktów ma zostać wymodelowane, z jaką dokładnością i w jakiej formie – czy będzie to bogaty model 3D, czy zestaw rzutów i przekrojów dla wykonawców.

Doświadczenie pokazało nam, że im wcześniej na etapie inwestycji pojawia się chmura punktów, tym mniej niespodzianek czeka później architektów, wykonawców i inwestorów. W PKiG możemy śmiało powiedzieć, że daliśmy im do pracy rzeczywisty obraz obiektu 🌐