DataProteins

ผมนั่งดูตัวเลขของสนามบินพิษณุโลกอยู่นานเลยครับ เพราะมันชวนงง
คือถ้าดูตามทะเบียนบ้าน อำเภอเมืองพิษณุโลกมีคนอยู่ 281,401 คน เป็นเมืองขนาดกลางค่อนไปทางใหญ่ แต่ไม่ได้ใหญ่มากมายอะไร ขอนแก่นยังมีตั้งสี่แสนกว่า อุดรฯ ก็เกือบสี่แสน
แต่สนามบินเล็ก ๆ ของเมืองนี้ ปีที่แล้ว (2568) มีผู้โดยสารขึ้น-ลงรวมกันราวครึ่งล้านคน (สถิติกรมท่าอากาศยาน) ลองคิดตามนะครับ เมืองที่มีคนอยู่จริงไม่ถึงสามแสน แต่มีคนใช้สนามบินปีละห้าแสน ตัวเลขขนาดนี้เป็นไปไม่ได้เลยถ้ามาจากคนพิษณุโลกล้วน ๆ
แล้วคนพวกนั้นมาจากไหน นี่แหละครับคือเรื่องที่ผมอยากเล่าทั้งโพสต์ เพราะพอตอบคำถามนี้ได้ ตัวเลขอื่น ๆ ของเมืองนี้ก็จะเป็นตัวเลขที่สมเหตุ สมผลกันหมด พิษณุโลกไม่ได้เป็นแค่ "เมืองหนึ่ง" แต่มันเป็น "เมืองปลายทาง" ที่คนทั้งภาคเหนือตอนล่างต้องเข้ามา มาขึ้นเครื่อง มาจับจ่าย มาเรียน มาหาหมอ และพอเข้าใจตรงนี้ วิธีที่คนทำธุรกิจควรมองเมืองนี้ก็เปลี่ยนไปเลย
เริ่มจากสนามบินก่อน เพราะมันเล่าเรื่องนี้ชัดที่สุด ท่าอากาศยานพิษณุโลกมีสายการบินพาณิชย์ให้บริการ 3 สาย ไทยแอร์เอเชีย ไทยไลอ้อนแอร์ และนกแอร์ ใช้เครื่องแอร์บัส A320 กับโบอิ้ง 737 จุคนได้ลำละเกือบ 200 ที่นั่ง และเกือบทั้งหมดบินเส้นทางพิษณุโลก–กรุงเทพฯ (ดอนเมือง) เป็นเที่ยวบินในประเทศ ปีล่าสุดมีเที่ยวบินขึ้น-ลงราว 3,700 เที่ยว เฉลี่ยวันละราว 10 เที่ยว มีคนเดินผ่านอาคารผู้โดยสารราว 1,400 คนต่อวัน และตัวเลขก็ไต่ขึ้นต่อเนื่อง จากราว 2,970 เที่ยวในปี 2566 เป็น 3,230 ในปี 2567 และ 3,700 ในปี 2568 พอเข้าต้นปี 2569 เดือนมกราคมเดือนเดียวก็มีผู้โดยสารกว่า 52,000 คน มากกว่ามกราคมปีก่อนราว 16%
ที่น่าคิดคือ ในรัศมี 150 กิโลเมตรรอบพิษณุโลก ไม่มีสนามบินนานาชาติเลยสักแห่ง สนามบินนานาชาติที่ใกล้ที่สุดคือเชียงใหม่ ไกลออกไป 256 กิโลเมตร ขับรถกว่า 5 ชั่วโมง เพราะฉะนั้นสำหรับคนภาคเหนือตอนล่างทั้งแถบนี้ ประตูการบินที่ใกล้ที่สุดก็คือพิษณุโลก และก่อนโควิด (ปี 2562) สนามบินแห่งนี้เคยแตะเกือบ 7 แสนคนต่อปี (689,392 คน ตามสถิติของสำนักงานสถิติแห่งชาติ) ระดับที่ตอนนี้กำลังไต่กลับไปหา
พอเมืองไหนเป็นปลายทางที่คนทั้งภาคต้องเข้ามา สิ่งที่ตามมาแน่ ๆ คือการค้าที่กระจุกตัวหนาแน่นครับ ในอำเภอเมืองพิษณุโลกมีโลตัส (ไฮเปอร์+เอ็กซ์ตร้า+เอ็กซ์เพรส รวมกัน) 18 สาขา บิ๊กซี 13 แม็คโคร 2 ร้านไอที-มือถือกลุ่มใหญ่อย่าง BaNANA กับ Studio7 อีก 12 และร้านสะดวกซื้อ 7-Eleven อีก 94 สาขา คิดเป็นความหนาแน่น 3.34 สาขาต่อประชากรหมื่นคน
และร้านพวกนี้ก็ไม่ได้กระจายทั่วอำเภอ มันกระจุกกันอยู่ จาก 7-Eleven ทั้ง 94 สาขา มี 32 สาขาอัดกันอยู่ในตำบลในเมืองตำบลเดียว หนึ่งในสามของทั้งอำเภออยู่ในละแวกเดียว ที่เหลือไล่ลงมาที่ท่าโพธิ์ 16 สาขา สมอแข 8 สาขา นี่คือรูปทรงของเมืองที่มีแกนการค้าเข้มข้นตรงกลาง แล้วค่อย ๆ จางออกไป
และมันยังทิ้งร่องรอยไว้ในทะเบียนธุรกิจด้วยครับ ในอำเภอเมืองพิษณุโลกมีสถานประกอบการที่จดภาษีมูลค่าเพิ่ม 6,015 แห่ง ในจำนวนนี้เป็น "สาขา" ของธุรกิจที่มีสำนักงานใหญ่อยู่ที่อื่นถึง 1,799 แห่ง แบรนด์ต่าง ๆ เลือกมาเปิดสาขาที่นี่ เพราะจากจุดนี้จุดเดียวเขายิงไปถึงลูกค้าได้หลายจังหวัด ซึ่งเข้ากับภาพเมืองปลายทางพอดี ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่สนามบินซึ่งมีคนใช้ปีละครึ่งล้าน กับฐานธุรกิจที่เปิดสาขาคุมหลายจังหวัดขนาดนี้ มากองรวมกันอยู่ในเมืองเดียว มันคือสิ่งเดียวกันที่มองจากคนละมุม
และความเป็น "ทางผ่าน" ของพิษณุโลกก็มีรากฐานมานานครับ คนรุ่นก่อนเรียกเมืองนี้ว่า "สี่แยกอินโดจีน" เพราะมันนั่งอยู่บนจุดตัดของเส้นทางที่จะขึ้นเหนือ ลงกลาง และออกไปทางตะวันออก มีทั้งสถานีรถไฟบนสายเหนือและสนามบินเป็นของตัวเอง ใครจะเดินทางในภาคนี้ส่วนใหญ่ต้องวิ่งผ่านเมืองนี้ ธุรกิจถึงได้มาปักหลักดักไว้
ทีนี้มาถึงส่วนที่ผมคิดว่าน่าสนใจสำหรับคนทำมาหากินจริง ๆ ครับ เพราะรู้ว่าเมืองนี้ขายของให้คนหลายจังหวัดยังไม่พอ ต้องรู้ด้วยว่าลูกค้าจริง ๆ มีกี่คน เป็นใคร และเข้าไปอยู่มันคุ้มไหม
เริ่มจาก "มีกี่คน" เพราะเลข 281,401 ในทะเบียนบ้าน ไม่ใช่จำนวนคนที่ใช้เมืองนี้จริง เวลาเราเอาร่องรอยการใช้ชีวิตในเมืองมาประเมินย้อนกลับ สต็อกที่อยู่อาศัยกว่า 153,000 หลัง จำนวนร้านสะดวกซื้อ จำนวนนักเรียนนักศึกษา และตัวชี้อื่น ๆ รวม 9 ตัว ประชากรที่ใช้เมืองพิษณุโลกจริง ๆ น่าจะอยู่ราว 384,000 คน มากกว่าที่ทะเบียนบ้านบันทึกไว้เกือบ 102,000 คน หรือราว 37% และภาพถ่ายดาวเทียมประชากรก็ชี้ไปทิศเดียวกัน คนเกือบแสนคนที่เป็นส่วนต่างตรงนี้แหละครับ คือลูกค้าที่มองไม่เห็นถ้าดูแค่ตัวเลขทะเบียนราษฎร์ คนที่มาเรียน มาทำงาน มาเช่าอยู่ ใช้เงินในเมืองนี้แทบทุกวัน โดยไม่เคยย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน (ย้ำว่านี่คือค่าประเมินจากร่องรอยการใช้เมือง ไม่ใช่การนับหัวจริง)
ตรงนี้พิษณุโลกมีความย้อนแย้งที่น่าคิด ถ้าดูสถิติเกิด-ตายของทั้งอำเภอ ปีที่วัดได้มีคนเกิด 3,268 คน แต่มีคนเสียชีวิต 3,965 คน ประชากรตามธรรมชาติของเมืองนี้ "ติดลบ" ปีละเกือบ 700 คน สัดส่วนผู้สูงวัย 60 ปีขึ้นไปอยู่ที่ 15.3% ฟังดูเหมือนเมืองที่กำลังแก่ลงและหดตัว
แต่เมืองไม่ได้หดครับ มันโต เพียงแต่มันโตด้วยคนที่ย้ายเข้ามา ไม่ใช่คนที่เกิดที่นี่ ซึ่งก็สมเหตุสมผลกับความเป็นเมืองปลายทาง ตัวเลขที่เล่าเรื่องนี้ชัดที่สุดมีสองตัว หนึ่งคือมหาวิทยาลัย อำเภอเมืองพิษณุโลกมีนักศึกษาระดับมหาวิทยาลัยรวม 45,165 คน มากเป็นอันดับ 5 ของเมืองหลวงจังหวัด และอันดับ 11 ของทั้งประเทศ บวกกับนักเรียนสังกัด สพฐ. อีก 27,645 คน คนกลุ่มนี้คือประชากรที่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านของเมือง แต่กิน อยู่ เช่าหอ ซื้อของ ใช้ชีวิตอยู่ที่นี่จริง ๆ สองคือการย้ายถิ่น ในรอบ 12 เดือน ทั้งจังหวัดพิษณุโลกมีรถแจ้งย้ายทะเบียนเข้ามากว่า 16,000 คัน คนเรามักโอนทะเบียนรถตามตอนย้ายบ้าน ตัวเลขนี้เลยเป็นสัญญาณว่ามีคนย้ายเข้ามาตั้งหลัก ไม่ใช่ทิ้งเมืองไป
เพราะฉะนั้นเมืองนี้จึงมีลูกค้าสองกลุ่มที่เดินคนละจังหวะ กลุ่มหนึ่งคือคนท้องถิ่นสูงวัยที่อยู่กับที่ กำลังซื้อสม่ำเสมอ ต้องการบริการสุขภาพ ความสะดวก ของกินของใช้ประจำ อีกกลุ่มคือคนหนุ่มสาว นักศึกษา แรงงานย้ายถิ่น ที่หมุนเวียนเข้าออกทุกปี ต้องการหอพัก ร้านอาหาร คาเฟ่ ของมือสอง บริการออนไลน์ ใครทำธุรกิจที่นี่แล้วเข้าใจว่ากำลังคุยกับลูกค้ากลุ่มไหน จะเห็นเมืองคนละเมืองกันเลย
คำถามต่อไปที่คนมักคิดคือ "เมืองที่คึกและเป็นศูนย์กลางขนาดนี้ ที่ดินคงแพงหูฉี่" อันนี้แหละที่ตัวเลขสวนความรู้สึก ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์เฉลี่ยทั้งอำเภอเมืองพิษณุโลกอยู่ที่ราว 1,140 บาทต่อตารางวา ต่ำกว่าอำเภอเมืองขอนแก่น (1,308) เมืองอุดรธานี (1,323) และห่างจากเมืองเชียงใหม่ (3,017) แบบไม่เห็นฝุ่น (ย้ำว่านี่คือราคาประเมินของราชการ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกันในตลาด ราคาตลาดย่อมสูงกว่านี้เสมอ แต่ "อันดับเทียบเมือง" มันบอกทิศทางได้)
แปลเป็นภาษาคนทำธุรกิจก็คือ เมืองนี้ให้ลูกค้าระดับหัวเมือง คนจากหลายจังหวัด ในต้นทุนทำเลที่ยังไม่วิ่งตามความคึกของมันไปทั้งหมด และเมืองนี้ยัง "สร้างไม่หยุด" ครับ จำนวนบ้านจดทะเบียนในอำเภอโตต่อเนื่องปีละราว 2% มาตลอดสิบปี (จากราว 7.8 หมื่นหลังในปี 2559 เป็น 9.4 หมื่นหลังในปี 2569) บริษัทรับเหมาก่อสร้างที่จดทะเบียนมี 236 ราย เพิ่งจดใหม่ในรอบปีที่ผ่านมา 45 ราย และมีนิติบุคคลที่ทำอสังหาริมทรัพย์โดยตรงถึง 360 ราย ตัวเลขนักพัฒนาระดับนี้มักเจอในเมืองที่คนในพื้นที่เองเชื่อว่ามันจะโตต่อ ไม่ใช่เมืองที่คนมองว่าอิ่มตัวแล้ว
พอรู้ว่าเมืองยังสร้างของใหม่ คำถามต่อไปคือมันไปเพิ่มตรงไหน เพราะแกนการค้าเก่าของเมืองอยู่ที่ตำบลในเมือง จุดที่ร้านสะดวกซื้อ 1 ใน 3 ของทั้งอำเภอไปกระจุกกัน ตรงนั้นคือทำเลที่คนแน่น แต่แลกมาด้วยค่าเช่าสูงและคู่แข่งชนกันเต็มไปหมด ส่วนที่ที่บ้านใหม่กำลังผุดคือวงรอบนอกอย่างท่าโพธิ์กับสมอแข ที่คนเริ่มขยับออกไปอยู่อาศัย เพราะฉะนั้นโจทย์แรกของคนที่คิดจะเข้ามาไม่ใช่ "พิษณุโลกน่าลงไหม" แต่เป็น "จะจับคนในแกนเก่าที่แน่นแต่แพง หรือจะไปดักคนในวงขยายที่ยังโล่งแต่กำลังโต" สองทางนี้คือคนละธุรกิจ คนละสินค้ากันเลย
สุดท้าย ต้องพูดถึงสิ่งที่เมืองนี้ "ไม่ใช่" ด้วย พิษณุโลกไม่ใช่เมืองโรงงานครับ ในอำเภอเมืองมีโรงงานอุตสาหกรรม 177 แห่ง จ้างคนรวมกัน 9,561 คน คิดเป็นราว 34 คนต่อประชากรพันคน ซึ่งถือว่ากลาง ๆ และทั้งอำเภอ "ไม่มีนิคมอุตสาหกรรม" เลย นิคมที่ใกล้ที่สุดอยู่พิจิตร ห่างออกไป 31 กิโลเมตร ภาพเศรษฐกิจของทั้งจังหวัดก็ยืนยันทิศเดียวกัน มูลค่าเศรษฐกิจภาคบริการอยู่ที่ราว 69,900 ล้านบาท ภาคเกษตรราว 30,800 ล้าน ส่วนภาคอุตสาหกรรมราว 15,300 ล้าน บริการนำเกษตรเท่าตัว และนำอุตสาหกรรมกว่า 4 เท่า พิษณุโลกจึงเป็นเมืองของการค้า การบริการ การศึกษา และการเป็นทางผ่าน มากกว่าเมืองของการผลิต
ถ้าให้ผมสรุปเมืองพิษณุโลกในประโยคเดียวสำหรับคนที่คิดจะมาลงหลักปักฐานทำธุรกิจ ก็คงเป็นประมาณนี้ครับ มันเป็นเมืองที่ภูมิศาสตร์เลือกให้เป็นทางผ่านของคนทั้งภาคมาตั้งแต่ต้น ตลาดจริงเลยใหญ่กว่าที่ทะเบียนบ้านบอก ต้นทุนทำเลยังไม่วิ่งตามความคึกไปทั้งหมด และลูกค้ามีสองกลุ่มซ้อนกันอยู่ ใครอ่านสามข้อนี้ออกก่อน ก็เลือกทำเลกับเลือกสินค้าได้แม่นกว่าคนที่มองแค่ป้ายประชากร 2.8 แสน
ผมชอบเมืองที่ตัวเลขมันเล่าเรื่องแบบนี้ครับ เพราะมันเตือนว่าทำเลที่ดีไม่ได้แปลว่าที่ที่คนอยู่เยอะที่สุดเสมอไป บางทีมันคือที่ที่ "คนรอบ ๆ ไม่มีตัวเลือกอื่น" ต่างหาก
ผมนั่งไล่ข้อมูลเปิดของราชการหลายชุดมาต่อกันเป็นภาพเมืองแบบนี้ทีละเมือง ถ้าใครอยากเห็นเมืองของตัวเองบ้างว่าตลาดจริงมันกินไปถึงไหน คอมเมนต์บอกไว้ได้เลยครับ เดี๋ยวจะเล่าให้ฟังครับ หรือถ้าใครจะอยากวิเคราะห์ Custom สำหรับธุรกิจตัวเอง เมืองตัวเอง ก็มีบริการครับ อันนี้ทัก Inbox มาได้เลยครับ 🙂

ผมขับรถเข้าเมืองอุดรธานีครั้งไหน ก็อดคิดไม่ได้ว่านี่คือเมืองใหญ่จริง ๆ คนเกือบ 4 แสน ถนนมิตรภาพรถแน่น ห้างเปิดใหม่ โรงแรมขึ้นเป็นดอกเห็ด สนามบินมีไฟลท์ลงทั้งวัน กลางคืนตลาดกับร้านอาหารคนเดินขวักไขว่ เป็นเมืองหลวงของอีสานตอนบนแบบเต็มตัว หลายคนเลยเดาต่อแบบอัตโนมัติว่า เมืองขนาดนี้ข้างหลังมันต้องมีนิคม มีโรงงานเรียงรายเป็นเครื่องยนต์คอยหมุนเงินอยู่แน่ ๆ ผมเองก็เคยคิดแบบนั้นครับ จนกระทั่งไปนั่งเปิดข้อมูลราชการดูทีละชั้น
เพราะพอผมไปเปิดทะเบียนโรงงานของกรมโรงงานฯ ดูจริง ๆ ตัวเลขมันเล่าคนละเรื่องเลยครับ อำเภอเมืองอุดรธานีมีโรงงานจดทะเบียน 358 โรง ฟังดูไม่น้อย แต่พอเอาคนงานทั้ง 358 โรงมารวมกัน ได้แค่ 9,815 คน เฉลี่ยโรงละ 27 คน ลองนึกภาพนะครับ เมืองที่มีคนอยู่ในทะเบียนเกือบ 4 แสน แต่มีคนทำงานในโรงงานไม่ถึงหมื่น แปลว่าถ้าเดินสวนคนอุดรร้อยคน คนที่ทำงานในโรงงานจะมีอยู่แค่ไม่กี่คนเท่านั้น โรงงานไม่ใช่ที่ที่คนเมืองนี้ส่วนใหญ่ไปหาเลี้ยงชีพ ผมนั่งดูเลขนี้อยู่พักหนึ่ง เพราะมันขัดกับภาพเมืองอุตสาหกรรมที่ผมเคยมีในหัวมาตลอด แล้วก็ค่อย ๆ เห็นว่าที่ผ่านมาผมอ่านเมืองนี้ผิดจุดไปเลย
พอเห็นเลขนี้ผมก็เข้าใจอุดรใหม่หมดเลยครับ อุดรไม่ใช่เมืองที่ทำเงินจากปล่องโรงงาน มันคือเมืองการค้า
ลองดูตัวเลขโรงงานให้ลึกอีกนิดแล้วจะยิ่งชัด ในทะเบียนทั้งอำเภอ ไม่มีโรงงานที่จ้างคนถึงพันคนขึ้นไปเลยแม้แต่โรงเดียว โรงที่ใหญ่ที่สุดจ้าง 700 คน และถ้าไล่ดูทั้งหมด 9 ใน 10 โรงจ้างคนไม่ถึง 50 คนด้วยซ้ำ แปลว่าโรงงานของอุดรส่วนใหญ่คือโรงเล็กโรงกลาง โรงน้ำแข็ง โรงสี โรงทำเฟอร์นิเจอร์ อู่ โรงพิมพ์ ไม่ใช่โรงงานประกอบหมื่นคนแบบที่เราเห็นในระยองหรือชลบุรี
ทีนี้พอโรงงานไม่ใช่เครื่องยนต์หลัก คำถามคือแล้วเงินของเมืองมันหมุนอยู่ตรงไหน คำตอบอยู่ในธุรกิจที่คนอุดรเปิดกันเองครับ
ผมไปนั่งไล่ทะเบียนบริษัทที่จดตั้งใหม่ของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ย้อนหลัง 4 ปีเต็ม ตั้งแต่ปี 2565 ถึง 2568 เฉพาะอำเภอเมืองอุดรธานีมีบริษัทเกิดใหม่ 2,022 ราย เฉลี่ยปีละราว 500 ราย นิ่ง ๆ ไม่เคยขาด แต่ที่ทำให้ผมสนใจคือ 2,022 รายนี้คิดเป็น 62% ของบริษัทที่เกิดใหม่ทั้งจังหวัดอุดรธานี พูดง่าย ๆ คือธุรกิจใหม่ของทั้งจังหวัด เกือบสองในสามไปกระจุกอยู่ในอำเภอเมืองอำเภอเดียว ที่เหลือค่อยกระจายไปทั่วทั้งจังหวัด
ที่ผมชอบสังเกตอีกอย่างคือรูปทรงของมันตลอด 4 ปี ปี 2565 เปิด 534 ราย ปี 2566 ลงมา 484 ปี 2567 อยู่ที่ 470 แล้วปี 2568 กลับขึ้นไป 534 เท่าปีแรกพอดี มันไม่ได้พุ่งแบบเมืองที่กำลังบูม และก็ไม่ได้ดิ่งแบบเมืองที่กำลังซบ มันนิ่ง ๆ เป็นคลื่นเล็ก ๆ สำหรับคนจะลงทุน ความนิ่งแบบนี้อ่านได้สองด้าน ด้านดีคือมันเป็นตลาดที่คาดเดาได้ ไม่ใช่ฟองสบู่ที่วันดีคืนดีจะแตก ด้านที่ต้องระวังคือมันก็ไม่ใช่คลื่นทองที่ใครกระโดดเข้ามาตอนไหนก็ได้ส่วนแบ่งตามน้ำ ที่นี่คุณต้องแย่งลูกค้ากับร้านที่ปักหลักมาก่อน ไม่ใช่รอให้เมืองโตแล้วพาคุณไปเอง
แล้วบริษัทพวกนี้ตัวใหญ่แค่ไหน ผมดูทุนจดทะเบียน ค่ากลางของทุกปีอยู่ที่ 1,000,000 บาทพอดี เท่ากันเป๊ะทั้งสี่ปี นี่คือภาพของผู้ประกอบการรายย่อยที่ทยอยเปิดทีละราย ไม่ใช่ทุนใหญ่ก้อนเดียวโครมลงมา เมืองมันโตด้วยคนตัวเล็กจำนวนมาก ไม่ใช่ยักษ์ไม่กี่ตัว
ที่ผมว่าน่าสนใจที่สุดคือเขาเปิดธุรกิจอะไรกัน ผมดูวัตถุประสงค์ที่จดในปีล่าสุด อันดับหนึ่งคือรับเหมาก่อสร้างอาคาร รองลงมาเป็นการค้าเกือบล้วน ค้าผ้า ค้าผักผลไม้ ค้าเสื้อผ้า ค้าวัสดุก่อสร้าง ค้าเครื่องสำอาง นี่แหละครับคือเครื่องยนต์จริงของเมือง เมืองของคนทำมาค้าขายกับคนรับงานก่อสร้าง ไม่ใช่เมืองสายพานผลิต และมันเข้ากันพอดีกับที่โรงงานจ้างคนน้อย เพราะมูลค่าของเมืองนี้ส่วนใหญ่ไม่ได้เกิดในโรงงาน แต่ไปเกิดที่หน้าร้านกับไซต์งานมากกว่า
และนี่ยังแค่บริษัทเปิดใหม่นะครับ ถ้านับทั้งเมือง อำเภอเมืองอุดรฯ มีบริษัทที่ยังดำเนินการอยู่ราว 5,763 ราย และฝั่งสรรพากรก็มีสถานประกอบการในระบบภาษีมูลค่าเพิ่มอีก 7,508 แห่ง สองกรมคนละชุดข้อมูลแต่ชี้ตรงกันว่าเมืองนี้มีธุรกิจในระบบอยู่หลายพันแห่ง — หน้าร้าน ออฟฟิศเล็ก ๆ กิจการค้าปลีกค้าส่ง งานบริการ ที่เราไม่ค่อยนับเพราะมันไม่มีปล่องไม่มีป้ายโรงงาน แต่นั่นแหละคือที่ที่คนอุดรส่วนใหญ่ทำมาหากินจริง ๆ
ถ้าอุดรเป็นเมืองการค้าที่โตด้วยร้านเล็กเป็นพัน ๆ ราย คำถามต่อไปที่คนคิดจะเปิดร้านต้องถามคือ แล้วมันไปกระจุกอยู่ตรงไหนของเมือง และพอผมดูว่าในอำเภอเมืองเอง 2,022 บริษัทนี้ไปจดที่ตำบลไหนบ้าง ภาพที่ออกมามันสุดโต่งกว่าที่ผมเดาไว้เยอะมาก
ตำบลหมากแข้ง ซึ่งก็คือใจกลางเมืองอุดรที่ทุกคนรู้จัก ตำบลเดียวกินบริษัทใหม่ไปอย่างน้อย 789 ราย จากทั้งหมด 2,022 ราย คิดเป็นอย่างน้อย 39% ของทั้งอำเภอ ตำบลอันดับสองคือบ้านเลื่อม มีแค่ 137 ราย ต่างกันเกือบ 6 เท่า ที่เหลือก็ไล่ ๆ กันลงไป หมูม่น 129 สามพร้าว 121 หนองบัว 118 บ้านจั่น 98 หนองนาคำ 87 หนองขอนกว้าง 60 โนนสูง 51 ยิ่งไกลใจกลางเมืองออกไป ตัวเลขก็ยิ่งบางลงเรื่อย ๆ
ผมทำแผนที่ยกแต่ละตำบลเป็นแท่งสูงตามจำนวนบริษัทใหม่ไว้ให้ดู พอทำแบบนั้น หมากแข้งมันพุ่งขึ้นเป็นแท่งเดียวโดด ๆ ส่วนตำบลรอบ ๆ ราบเรียบไปหมด เห็นแล้วเข้าใจเมืองนี้ทันทีว่าธุรกิจของทั้งเมืองมันเกาะกันอยู่แน่น ๆ ตรงแกนกลางแค่จุดเดียว
ก่อนไปต่อ ผมขอวางกับดักหนึ่งไว้ตรงนี้เลยครับ เพราะที่ผมพูดว่า "จด" ที่หมากแข้ง มันคือที่อยู่ตอนจดทะเบียนบริษัท ซึ่งไม่ได้แปลว่าหน้าร้านหรือโกดังจะตั้งอยู่ที่นั่นจริงเสมอไป หลายบริษัทจดที่อยู่ตามบ้านเจ้าของ ตามสำนักงานบัญชี หรือตามตึกแถวใจกลางเมืองที่รับจดทะเบียนให้ แต่ถึงจะหักส่วนนั้นออก การที่ที่อยู่ทางกฎหมายของธุรกิจไปกองที่หมากแข้งขนาดนี้ ก็ยังบอกชัดว่านี่คือศูนย์กลางที่คนทำธุรกิจเลือกผูกตัวเองไว้ด้วย ไม่ว่าจะเพราะทำเล ความน่าเชื่อถือของที่อยู่ หรือเพราะระบบนิเวศรอบตัวมันครบ
ใครเคยเดินแถวตลาดหมากแข้งหรือย่านกลางเมืองตอนเย็น ๆ จะพอเห็นภาพ ร้านทองเรียงกันเป็นแถบ ร้านผ้า ร้านเครื่องเขียน ร้านวัสดุ ร้านยา สำนักงานบัญชี ออฟฟิศเล็ก ๆ อัดกันแน่นเป็นตึกแถวต่อเนื่อง นั่นแหละครับคือหน้าตาจริงของบริษัทหลายร้อยรายที่ผมกำลังพูดถึง
ความกระจุกแบบนี้มันบอกอะไรกับคนที่กำลังคิดจะเปิดร้านหรือเช่าตึกในอุดร ผมว่ามันบอกสองอย่างที่ฟังดูขัดกันเองแต่จริงทั้งคู่ อย่างแรกคือ ถ้าอยากอยู่ตรงที่ลูกค้ากับซัพพลายเออร์หนาแน่นที่สุด ตรงที่ระบบนิเวศธุรกิจครบที่สุด คำตอบมันชัดมากว่าคือหมากแข้ง แต่อย่างที่สองคือ ตรงนั้นมันก็แข่งกันดุที่สุดและค่าเช่าแพงที่สุดเหมือนกัน ของดีทุกคนก็เห็น พอทุกคนไปกองตรงนั้น โอกาสที่เหลือมันก็อาจไปอยู่ตำบลรอบนอกที่คนยังไปไม่ถึง
แล้วลูกค้าของเมืองนี้เป็นใคร ผมดูฐานประชากรทะเบียน อำเภอเมืองอุดรฯ มีคน 397,556 คน เป็นวัยทำงาน 124,647 คน หรือราวหนึ่งในสามของเมือง มีนักศึกษามหาวิทยาลัยอีก 15,301 คน คนทั้งหมดนี้กระจายอยู่ในราว 165,825 ครัวเรือน และเป็นผู้สูงอายุราว 12% ของประชากร ซึ่งเป็นสัดส่วนที่ค่อย ๆ เพิ่มขึ้นเหมือนเมืองไทยทั่วไป ใครจะเปิดกิจการก็ต้องดูว่าจะจับกลุ่มวัยทำงานที่เป็นก้อนใหญ่ หรือกลุ่มนักศึกษาหมื่นห้า หรือกลุ่มผู้สูงวัยที่โตขึ้นทุกปี ฐานลูกค้าไม่เล็กเลย แต่มีตัวเลขหนึ่งที่ผมอยากให้ดูคู่กันเพราะมันสำคัญ ปี 2568 อำเภอเมืองอุดรฯ มีคนเกิด 4,203 คน แต่มีคนตาย 4,416 คน เกิดน้อยกว่าตาย 213 คน
เลขนี้ไม่ได้แปลว่าเมืองกำลังหดหรือกำลังจะแย่นะครับ อย่าเพิ่งตกใจ มันแปลว่าฐานลูกค้าของอุดรไม่ได้โตขึ้นเองจากคนที่เกิดในเมือง ถ้าเมืองนี้ยังคึกอยู่ได้ ยังเปิดบริษัทใหม่ปีละ 500 ราย มันคึกได้เพราะบทบาทเมืองศูนย์กลางต่างหาก เป็นเมืองที่ดึงคน ดึงกำลังซื้อ ดึงการค้าจากอำเภอรอบนอกและจังหวัดข้างเคียงเข้ามา ไม่ใช่เมืองที่โตเพราะคนในเมืองเพิ่มขึ้น สำหรับคนจะเปิดร้าน นี่คือเรื่องใหญ่ เพราะมันแปลว่าคุณไม่ได้ขายให้แค่คน 4 แสนในทะเบียน แต่ขายให้คนที่ไหลเข้ามาในเมืองทุกวันด้วย
มีอีกสัญญาณหนึ่งที่หนุนภาพเมืองศูนย์กลางนี้ ในบรรดาบริษัทของอำเภอเมืองอุดรฯ มีบริษัทที่มีต่างชาติเข้ามาเกี่ยวข้องราว 9.6% ตัวเลขนี้ไม่ได้บอกว่าเป็นชาติไหน และผมก็ไม่เดา แต่สัดส่วนที่ไม่น้อยแบบนี้ในเมืองภูมิภาค มันสะท้อนว่าอุดรเชื่อมกับเศรษฐกิจนอกจังหวัดนอกประเทศมากกว่าที่หน้าตาเมืองบอก
ปิดท้ายด้วยเรื่องที่คนจะเปิดร้านชอบถามผมบ่อย ว่าแล้วเจ้าใหญ่เขาลงอุดรกันเยอะยัง ผมลองนับสาขาห้างค้าปลีกสมัยใหม่ในอำเภอเมือง ภาพที่ได้คือเมืองนี้เต็มไปด้วยร้านฟอร์แมตเล็ก โลตัสกับบิ๊กซีที่เป็นร้านเล็ก (เอ็กซ์เพรสกับมินิ) รวมกันถึง 41 สาขา ขณะที่ร้านฟอร์แมตใหญ่อย่างไฮเปอร์มาร์เก็ตกับซูเปอร์เซ็นเตอร์รวมกันมีแค่ 4 สาขา ซูเปอร์มาร์เก็ตพรีเมียมอย่างท็อปส์มีสาขาเดียว ร้านวัสดุ-ตกแต่งบ้านแบรนด์ใหญ่รวมกัน 6 สาขา ร้านมือถือกับแก็ดเจ็ตเครือใหญ่ 11 สาขา และมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในรัศมี 20 กิโลเมตรอยู่ 3 แห่ง แปลว่าเจ้าใหญ่เขาอ่านอุดรเป็นเมืองที่ต้องกระจายร้านเล็กให้ถึงมือคนทุกมุมเมือง มากกว่าจะทุ่มลงจุดใหญ่จุดเดียว ซึ่งพอมาคิดดี ๆ มันก็เข้ากับภาพทั้งหมดที่ผมเล่ามาพอดี เมืองที่โตด้วยร้านเล็กเป็นพัน ๆ ราย ก็เป็นเมืองที่แม้แต่เชนยักษ์ยังเลือกลงด้วยร้านเล็กหลาย ๆ จุด
หลายคนอ่านมาถึงตรงนี้อาจจะถามว่า แล้วสรุปอุดรน่าลงทุนไหม ผมตอบแทนใครไม่ได้หรอกครับ เพราะมันขึ้นกับว่าคุณจะทำธุรกิจอะไรและคุณเก่งเรื่องไหน แต่สิ่งที่ข้อมูลบอกชัดมีอยู่ไม่กี่ข้อ ข้อแรก อุดรเป็นเมืองที่เปิดรับคนตัวเล็กที่ทำมาค้าขายและรับงานก่อสร้างมาตลอด ปีละ 500 รายไม่เคยขาด แปลว่าประตูมันเปิดอยู่จริง คนธรรมดาที่มีทุนหลักล้านก็พอตั้งตัวได้ ข้อสอง คนเดินเข้าประตูบานเดียวกันนี้เยอะมาก และเกือบทั้งหมดไปกองที่หมากแข้ง แปลว่าถ้าคุณจะไปยืนตรงนั้น คุณกำลังยืนแข่งกับคนที่ปักหลักมาก่อนเป็นพัน ๆ ราย ข้อสาม เมืองนี้ไม่ได้โตด้วยคนที่เกิดในเมือง แต่โตด้วยคนที่ไหลเข้ามา ธุรกิจที่จับคนนอกเมืองซึ่งเข้ามาใช้บริการในเมืองจึงอาจมีที่ว่างมากกว่าที่คิด สามข้อนี้ไม่ได้บอกว่าให้ทำหรือไม่ทำ แต่บอกว่าถ้าจะทำ ควรมองเมืองนี้ด้วยสายตาแบบไหน
ถ้าให้ผมสรุปอุดรในประโยคเดียวสำหรับคนที่กำลังจะลงเงิน ผมว่าโจทย์ของเมืองนี้ไม่ใช่จะไปหาที่ในนิคมตรงไหน แต่เป็นจะเสียบตัวเองเข้าไปในสายการค้าและงานก่อสร้างของเมืองยังไง และจะเลือกอยู่ในหมากแข้งที่ทุกอย่างครบแต่แข่งดุ หรือจะไปดักโอกาสในตำบลที่คนยังไปไม่ถึง เพราะนั่นคือเครื่องยนต์จริงของอุดร ที่ตัวเลขมันชี้อยู่ ไม่ใช่ปล่องโรงงานที่เราเห็นตอนขับผ่าน
ผมชอบอ่านเมืองผ่านข้อมูลราชการแบบนี้ครับ มันช่วยให้เห็นเมืองตามที่มันเป็นจริง ๆ ไม่ใช่ตามที่เราเดาเอาจากหน้าตา ขอบคุณกรมพัฒนาธุรกิจการค้ากับกรมโรงงานฯ ที่เปิดข้อมูลให้คนตัวเล็กอย่างเราได้อ่านเมืองกันแบบนี้ แล้วผมจะทยอยทำเมืองอื่น ๆ มาเล่าให้ฟังเรื่อย ๆ ครับ

ถ้าคุณเห็นข่าว "ร่างผังเมืองรวม กทม. ปรับปรุงครั้งที่ 4" แล้วเลื่อนผ่าน เพราะคิดว่าเป็นเรื่องของนักพัฒนาที่ดินกับสถาปนิก ผมเข้าใจครับ ฟังดูไกลตัวมาก
แต่ขอเล่าเรื่องที่ดินแปลงหนึ่งให้ฟังก่อน แล้วค่อยตัดสินใจว่าจะเลื่อนต่อไหม
ที่บางแค มีบริเวณหนึ่ง รหัส ย.7-31 กว้าง 1,156 ไร่ ห่างสถานีรถไฟฟ้าบางแค 395 เมตร (วัดเป็นเส้นตรงนะครับ ไม่ใช่ระยะเดิน) ในผังเมืองที่ใช้อยู่ทุกวันนี้ ฉบับปี 2556 ที่ใช้มา 13 ปีแล้ว ตรงนั้นถูกจัดเป็น "อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม" พูดง่าย ๆ คือโซนที่ผังตั้งใจเก็บไว้เป็นที่นาที่สวน สร้างได้นิดเดียว เลขที่ผังใช้คุมคือ FAR 1.0
FAR นี่นึกถึงเลขคูณครับ มันบอกว่าที่ดิน 1 ส่วน สร้างพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นได้กี่ส่วน ที่ดิน 1 ไร่ = 1,600 ตร.ม. FAR 1.0 ก็คือสร้างได้รวม 1,600 ตร.ม. เท่าขนาดที่ดินพอดี
ร่างฉบับใหม่ที่เพิ่งปิดประกาศเมื่อ 10 ส.ค. เขียนบริเวณเดียวกันนี้ใหม่เป็น "ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง" FAR 4.0
ที่ดิน 1 ไร่เท่าเดิม แต่เพดานกลายเป็น 6,400 ตร.ม. คูณ 4 ในกระดาษแผ่นเดียว เจ้าของไม่ได้ถมดิน ไม่ได้ตัดถนน ไม่ได้ทำอะไรเลย สิ่งที่เปลี่ยนคือเส้นบนแผนที่
(ออกตัวไว้ก่อน FAR ไม่ได้บอกว่าตึกจะสูงกี่ชั้น และของจริงยังต้องผ่านระยะร่น ความกว้างถนน กฎหมายควบคุมอาคารอีกหลายด่าน แต่ "เพดาน" มันขยับจริง และเพดานคือเลขที่สถาปนิกกับแบงก์เอาไปคิดต่อ)
แต่มีอีกแผ่นในร่างชุดเดียวกันที่ผมว่าต้องเปิดดูคู่กันเสมอ คือ "แผนผังแสดงผังน้ำ" พอเอามาวางซ้อน บริเวณ ย.7-31 ทั้ง 1,156 ไร่ อยู่ในพื้นที่น้ำหลากคาบ 100 ปีทั้งผืน แปลว่าเพดานที่เพิ่มขึ้นไม่ได้แปลว่าสร้างง่ายขึ้น ใครจะพัฒนาตรงนั้นต้องเผื่อเรื่องน้ำไว้ในแบบและต้นทุนด้วย
และไม่ได้มีแค่บางแค ทั้งเมืองมีบริเวณที่ได้เพดานเพิ่มและอยู่ในพื้นที่น้ำหลากคาบ 100 ปีเกินครึ่งบริเวณอยู่ 107 แห่ง ฝั่งตะวันออกเยอะเป็นพิเศษ ลาดกระบัง 17 คลองสามวา 15 หนองจอก 14 ถ้าคุณกำลังมองที่ดินแถวนั้น ชั้นข้อมูลนี้ควรอยู่บนโต๊ะด้วย
ถอยออกมาดูทั้งเมือง 39 จาก 50 เขตมีเพดานเฉลี่ยขยับขึ้น ไม่มีเขตไหนเฉลี่ยลด ตลิ่งชันแรงสุดจาก 1.62 เป็น 3.47 พื้นที่เกือบครึ่งเมือง (48.4%) ได้เพดานเพิ่ม ลดแค่ 0.1% รวมทั้งเมือง เพดานพื้นที่อาคารเพิ่มขึ้น 563 ล้าน ตร.ม. หรือ +15.8% และที่แบบเดียวกับบางแค คือผังเก่าเป็นอนุรักษ์ชนบทฯ ร่างใหม่กลายเป็นที่อยู่อาศัย มีอีก 33 บริเวณ รวม 45,415 ไร่
แต่ "เฉลี่ยขึ้น" ไม่ได้แปลว่าทุกแปลงขึ้นนะครับ มี 10 บริเวณที่เพดานปรับลด เช่น ย.8-24 บางกะปิ 169 ไร่ จาก FAR 5.0 เหลือ 4.5 และแปลงคุณกับแปลงฝั่งตรงข้ามถนนอาจอยู่คนละบริเวณ ได้คนละเพดาน ต้องดูรายบริเวณเท่านั้นถึงจะรู้
แล้วมันเกี่ยวกับคุณยังไง ถ้าคุณมีที่ดินสักแปลง มีบ้าน หรือกำลังจะซื้อ ผมว่ามี 3 อย่างที่ควรรู้ก่อน 9 พ.ย. 2569
หนึ่ง ที่ของคุณอยู่บริเวณไหน เพดานเดิมเท่าไหร่ ร่างใหม่เท่าไหร่ ถ้าได้เพิ่ม นั่นคือเลขที่เอาไปคุยกับสถาปนิกหรือแบงก์ได้จริง ถ้าถูกปรับลด หรือมีถนนโครงการพาดผ่านแปลง ช่วงปิดประกาศนี้เปิดให้ผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้องได้ถึง 9 พ.ย. (เหลือ 83 วัน) หลังจากนั้นก็ต้องรอรอบปรับปรุงถัดไป ซึ่งผังฉบับปัจจุบันใช้มาตั้งแต่ปี 2556
สอง ที่ว่างข้างบ้านคุณ ร่างใหม่อนุญาตให้มันเป็นอะไร โซนสีเปลี่ยนแปลว่าเพื่อนบ้านในอนาคตเปลี่ยน ดูได้ตั้งแต่วันนี้ ไม่ต้องรอตอกเสาเข็ม
สาม ถ้ากำลังจะซื้อ ดูผังน้ำซ้อนไปพร้อมกันเลย เพดานกับผังน้ำเป็นคนละเรื่อง ต้องดูทั้งคู่ อย่างบางแคที่เล่า
ข้อมูลทั้งหมดนี้ สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กทม. เปิดเผยไว้ครบ ต้องขอบคุณตรงนี้ครับ ผมแค่เอาผัง 2556 ร่างครั้งที่ 4 และผังน้ำ มาวางบนแผนที่เดียวกันให้ดูง่ายขึ้น เลื่อนเส้นเทียบได้ทั้ง 50 เขต คลิกบริเวณไหนก็ได้ หรือก๊อปพิกัดจาก Google Maps มาวางในช่องค้นหา มันจะบอกว่าตรงนั้นเดิมได้อะไร ใหม่ได้อะไร ห่างสถานีเท่าไหร่ อยู่ในพื้นที่น้ำหลากไหม พร้อมลิงก์ไปข้อกำหนดฉบับเต็มของ กทม. เข้าดูฟรี ที่ https://bmacityplan.dataproteins.com/

ส่วนคนที่ต้องเอาไปใช้จริง พิมพ์ใบสรุปแปลง PDF ไปคุยกับแบงก์ เปิดชั้นน้ำหลากซ้อนทั้งเมืองแบบที่เล่า ดูถนนโครงการกับสายส่งไฟฟ้าแรงสูงที่พาดผ่านแปลง หรือให้มันร่างคำร้องถึงสำนักการวางผังฯ ให้ อันนี้อยู่ในแพ็ก Pro อัปเกรดในเว็บได้เลย เป็นรายเดือน มีที่แปลงเดียวก็ใช้เดือนเดียวให้ทันก่อน 9 พ.ย. ยกเลิกต่ออายุเองได้
ใครมีที่ดินสักแปลงแล้วอยากรู้ว่าร่างนี้ทำอะไรกับมันบ้าง ส่งพิกัดมาได้ครับ เดี๋ยวช่วยดูให้
(ข้อมูลทั้งหมดจากสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร · เว็บเป็นเครื่องมือช่วยอ่านผัง ไม่ใช่คำวินิจฉัยทางกฎหมาย · ร่างปรับปรุงครั้งที่ 4 ยังไม่มีผลบังคับใช้ กฎที่ใช้จริงวันนี้ยังเป็นฉบับ 2556 ครับ)

ของดี Proptech ของไทยครับ ใครเป็น landlord มาลองอัพเดทข้อมูลของตัวเองกันดูนะครับ ONE ATLAZ

นี่คือ Proptech อันดับโหล่ในไทยเพราะพึ่งเปิดตัว
แต่มีฟังก์ชั่น core feature เทียบเท่า Zillow
Proptech อันดับ 1 ในอเมริกา
ขอย้อนเหตุการณ์จริงเมื่อเกือบ 3 ปีที่แล้ว
เพื่อนผมกำลังจะซื้อที่ดินแปลงเล็กๆสร้างบ้าน (กำลังจะมีลูก) ยื่นแบบก่อสร้างไปคุย สนง.เขต เขาบอกแบบผิด งง สร้างแค่ 5 ชั้น เองนะ
เป็นเรื่อง FAR อะไรสักอย่าง หรือ สนง.เขตต้องการอะไรว่ะ เพื่อนคนนี้ถามผม
ผมถามกลับไปว่า
ผม : ที่ดินอยู่กทม. ผังสีอะไรเช็คยัง ขนาดกี่ตร.ว.นะ
เพื่อน : ขนาด 200 ตร.ว. เขตบอก ผังสีเขียวอะไรสักอย่าง
ผม : เดี๋ยวกุเปิดเช็คให้ เอาโลมา
ผม : เขียว ก.2 นี่หว่า FAR น้อย ว่าแต่สร้างกี่ ตร.ม.นะ
เพื่อน : เกือบ 1,000 ตร.ม.
ผม : นั่นไง มึงสร้างเกิน FAR เขาให้แค่ 1 เท่าของที่ดิน นี่ที่ดิน 200 ตร.ว. นั่นคือมึงสร้างได้แค่
บ้าน 800 ตร.ม. นะ ห้ามเกินนี้ เขตเขาแจ้งถูกแล้ว มึงไปด่าสถาปนิกมึงเลยนะ ออกแบบมายังไงไม่เช็คผังเมือง สถาปนิกแบบนี้ตีเก๊ให้หมดดดด
เพื่อน : มันดูยากว่ะผังเมือง แบบนี้กุต้องระวังไรอีก
ผม : ส่งตารางให้ พร้อมชี้จุดดู พร้อมถามว่า มึงสร้างกี่ชั้นนะ 5 ชั้น ใช่ไหม มึงดูตารางเขาห้ามสร้างอาคารสูงเกิน 12 เมตรด้วย ของมึง 5 ชั้น ดูจากดาวอังคาร ยังไงก้สูงเกิน 12 เมตร
เพื่อน : ขอบคุณมาก ถ้าพวกนี้มันคลิกจิ้มๆดูในที่ดินละโชเลยคงดี
ผม : ทิ้งท้ายว่า มึงอย่าลืมดูร่างผังใหม่ กทม. ด้วยล่ะ คงอีกไม่กี่ปีประกาศ น่าจะสร้างได้เยอะขึ้นนะถ้ารอไหว บ้านมึงจะได้ใหญ่ขึ้น
บทสนทนาจบลง
นี่คือสาเหตุหนึ่งในหลายสาเหตุใหญ่ที่ผมสร้าง Proptech นี้ขึ้นมา
เรียนรู้จาก Zillow (เบอร์1 อเมริกา)
และ Archistar (startup ออสเตรเลีย)
ถ้าใครเคยใช้ Zillow จะรู้ว่าความทรงพลัง
มันอยู่ที่การเปลี่ยนจาก "การ์ดข้อมูลประกาศรูปภาพ"
ไปสู่ "Map-Based & Spatial Data"
ซึ่ง One Atlaz ต่อยอดและปรับมาให้คนไทยใช้ง่ายๆ
มีความแตกต่างกันดังนี้
Zillow: ใช้ระบบ "Address-First" ค้นจากที่อยู่
แล้วระบบไปจับคู่กับแปลงที่ดินบ้านที่มีในฐานข้อมูลเดิมให้อัตโนมัติ เพราะระบบที่อยู่อาศัยและเลขที่ดินในอเมริกามีฐานข้อมูลรหัสจัดเก็บที่เป็นมาตรฐานเดียวกันทั้งประเทศ
One Atlaz: ใช้ระบบ "Map-First & Parcel-Direct"
คลิกที่แปลงที่ดินบ้านจริงบนแผนที่และใส่ข้อมูลได้เลย
ซึ่งทางเราคาดว่าตอบโจทย์บริบทตลาดไทยมากกว่า
เพราะที่ดินไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมอาคาร บ้านมือหนึ่ง บ้านมือ2 ในไทยจำนวนมาก โดยเฉพาะที่ดินเปล่า หรือที่ดินพร้อมอาคาร ไม่มีระบบที่อยู่ที่ค้นหาบน Google Maps แล้วเจอทันที การเปิดให้ "จิ้มบนแปลง Polygon โดยตรง" และใส่ข้อมูล ใช้งานจริงได้สะดวกและแม่นยำกว่ามากครับ ทั้งผู้ซื้อ-ขาย-เช่า
#1
1,300,000 แปลงที่กรุงเทพ ที่วิเคราะห์กฎหมายผังเมืองให้แล้ว
ระบบช่วยวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินแบบรายแปลง ให้กดเล่นกันแบบที่ไม่เคยมีใครทำ เปลี่ยนวิธีหาบ้านและที่ดินแบบเดิมๆ ให้กลายเป็นเรื่องง่ายและเห็นภาพจริงจากข้อมูลตำแหน่ง
โดยตอนนี้ขาดแค่เจ้าของทรัพย์ หรือนายหน้า มาคลิกลงข้อมูล
ซึ่งตอนนี้ One Atlaz เปิดให้ทดลองเล่นฟรี โดยจะโชเลยว่า แปลงนี้ ทำอะไรได้บ้าง ทำอะไรไม่ได้บ้าง
ซึ่งตอนสมัคร ให้กด role Property Owner/เจ้าของทรัพย์ กันนะ
#2
บอกลาการโดนบีบ จ่ายเงินซื้อ Token เพื่อดันประกาศไปเลย
อีกเรื่องที่เราตั้งใจแก้ คือระบบดันประกาศที่ทำให้ทุกคนต้องเสียเงินกันไม่จบไม่สิ้น ระบบเดิมถ้าไม่ยอมจ่ายเงินดัน ประกาศของคุณก็โดนดันไปอยู่หน้าท้ายๆ จนไม่มีคนเห็น แต่ระบบ City Mapping ของเรา ทรัพย์ทุกชิ้นจะปักอยู่ตรงตำแหน่งที่ดินจริงบนแผนที่ ใครซูมเข้ามาดูทำเลนั้น ก็เห็นทรัพย์ของคุณทันที โดยไม่ต้องจ่ายเงินแข่งดัน Ads กับใคร
ที่ดินหรือบ้านถูกซื้อ-ขาย-เช่า ออกได้ง่ายขึ้น ไม่ต้องซื้อ Ads/Token
ด้วยระบบ "Map-First & Parcel-Direct" ที่ไถๆผ่านแผนที่ ถ้าลงประกาศข้อมูลไว้ ยังไงก็เจอ
ต่างจากรูปแบบเดิมๆที่ เห็นเป็น card หรือ ถ้าแค่ปักหมุดลงบนแผนที่ แต่ไม่รู้บริบทหรือขอบเขต Asset boundary ที่ชัดเจน ตรงนี้จะทำให้ทั้งหลายฝ่าย ผู้ซื้อ-ขาย ผู้ปล่อยเช่า-ผู้เช่า รวมไปถึงนายหน้า สามารถสกรีนข้อมูล ภาพรวมได้
ทำไมถึงกล้าเอาตัวเอง ไปเทียบกับ Zillow แพลตฟอร์มอันดับ 1 ในอเมริกา?
เพราะการหาอสังหาฯ ยุคนี้ มันไม่ใช่นั่งสไลด์ดูแค่รูปถ่ายบ้านนิ่งๆ อีกต่อไปแล้ว แต่มันคือการเดินสำรวจเมือง ผ่านข้อมูลพื้นที่จริงแบบเห็นชัดทุกตารางนิ้ว คุณจะเห็นเส้นขอบที่ดินเป๊ะๆ ซ้อนบนแผนที่ดาวเทียม พร้อมป้ายราคาปักตรงแปลง มองแวบเดียวก็เข้าใจบริบทรอบๆ แถมเห็นภาพรวมการพัฒนาของทั้งย่านในหน้าเดียว
#3
Future Project + City Mapping Data
460 โครงการอนาคต ส่องทำเลศักยภาพเติบโต
สวนทางเมืองร้าง ประชากรลด และที่เจริญมันไปโตโซนไหน
ลงข้อมูลโดยทีม One Atlaz และตอนนี้เปิดให้บุคคลทั่วไปก็สามารถลงข้อมูลได้เช่นกัน
(เผื่อมีโครงการที่น่าสนใจจากคนพื้นที่ และเจ้าของโครงการอยากลง data ไว้)
ครอบคลุมพื้นที่หลักอย่าง กรุงเทพฯ-ปริมณฑล, ภูเก็ต, EEC และขอนแก่น มีครบทั้ง
-housing, Condo, Hotel
-Office, Data Center, Mixed Use/Mall
-Health / Wellness / Sport Club
-Cafe & Co-working
-Pet Welcome Place
-Infrastructure
ที่โชพร้อมข้อมูลทั้งขนาด มูลค่าโครงการ แบบขออนุญาต EIA และแหล่งข่าว
รวมไปถึงอนาคตรองรับ content ที่จะมีการรีวิวจากใครก็ได้ (ในอนาคต)
เหมือนเดิม ไถผ่านแผนที่ ไม่ต้องปวดหัวกับการเห็นใน feed social media แล้วต้องมานั่งทำแผนที่รวบรวมเอง หรือไม่กี่วัน feed ก็หาย จำไม่ได้
Future Project + City Mapping Data
จะช่วยให้เจ้าของที่ดิน เจ้าของบ้าน เจ้าของทรัพย์ และนักลงทุน
รวมไปถึงฝั่งผู้บริโภค SME และนักวิจัยเมือง นักศึกษา หรือผู้สร้างนโยบายเมือง
มองเห็นภาพการเติบโตของเมืองได้ก่อนใคร
#ชวนทุกคนมาสร้าง Ecosystem เปิดพื้นที่ลงข้อมูลโครงการร่วมกัน]
ถ้าใครอยากลงข้อมูลทรัพย์ตัวเอง หรือรอทีมงานอัปเดตไม่ไหว ก็กดลงข้อมูลเองได้เลย แค่คลิกขอบเขตที่ดิน ใส่ชื่อโครงการ มูลค่าลงทุน ขนาดพื้นที่ แนบรูป หรือเอกสาร EIA อนาคตระบบจะโชว์ Profile ของผู้ลงข้อมูล เพื่อสร้างความน่าเชื่อถือ และกลายเป็น Data Portfolio ส่วนตัว ที่ช่วยโชว์ศักยภาพผลงานของคุณในวงการ
สุดท้าย ระบบดีแค่ไหน แต่ไม่มี Data ก็ไม่มีผู้ใช้งาน
เป็นปัญหาไก่กับไข่
ถ้าอยากซัพพอร์ตแพลตฟอร์ม Proptech ไทย ให้สู้กับ Proptech ต่างชาติได้
แค่เข้ามาใช้งาน ลง Data หรือประกาศ ในช่วงเริ่มต้นได้ครับ ฟรีครับไม่มีค่าใช้จ่าย
ย้ำอีกครั้ง แจกฟังก์ชันลับให้ใช้ฟรีๆ
แค่ลองกดเปลี่ยน Role เป็น Property Owner/เจ้าของทรัพย์
อยากชวนทุกคนมาลองจิ้มเล่น ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้าน เจ้าของที่ดิน หรือนายหน้า
แค่เข้าเว็บแล้วสลับ Role เป็น Landlord ก็เปิดใช้ระบบวิเคราะห์ผังเมืองได้ฟรีทันที ลองจิ้มที่ดินตัวเองดู ระบบจะช่วยคำนวณให้เลยว่า ตรงนี้สร้างอะไรได้บ้าง หรือติดกฎหมายอะไร ช่วยให้เช็กมูลค่าและศักยภาพอสังหาฯ ในมือได้แม่นยำขึ้น โดยไม่ต้องนั่งแกะกฎหมายเอง
คุยกันตรงๆ แบบไม่เฟค
ตอนนี้ปล่อยให้เล่นบางฟีเจอร์ และยังพัฒนาต่อเรื่อยๆ
ยอมรับตรงนี้เลยว่า ระบบเพิ่งเริ่มต้น ยังปล่อยมาแค่บางส่วน
และไม่ได้เพอร์เฟกต์ 100%
ทีมงานยังต้องทยอยเติมฟังก์ชันใหม่ๆ
และเพิ่มชั้นข้อมูลกฎหมายเชิงพื้นที่อีกเยอะ
แต่ทั้งหมดนี้คือความตั้งใจจริงที่อยากทำเครื่องมือดีๆ
มาแก้ปัญหาให้คนในวงการ
อยากช่วยให้เจ้าของที่ดิน นายหน้า และคนในวงการ
ทำงานกันได้ง่ายขึ้นกว่าเดิมเยอะๆ
รวมไปถึงชาวต่างชาติที่ชื่นชอบประเทศไทย
จะได้เข้าใจบริบทพื้นที่อย่างแท้จริง
เป้าหมายเราชัดเจนมาก... พวกเราตั้งเป้าอยากเป็นอันดับต้นๆ ในไทย
ตั้งใจจะเป็นศูนย์รวมข้อมูลอสังหาฯ ที่ครอบคลุมทั้ง ที่ดิน บ้านมือหนึ่ง บ้านมือสอง คอนโด
ไม่ว่าจะซื้อ ขาย เช่า รวมไปถึงงานขายฝาก และ Asset Management
ก็มีรองรับไว้ครบทั้งหมด แถมพร้อมลุยตลาด Inter ด้วยระบบที่รองรับทั้งภาษาไทย อังกฤษ และภาษาจีนในอนาคต ลองเข้ามาเล่นดู แล้วจะรู้เลยว่า มันต่างจากเว็บอสังหาฯ เดิมๆ ในไทยแน่นอน
ไม่อยากเป็นอันดับโหล่
ตอนนี้ลงข้อมูลประกาศก่อน มีโอกาสก่อน
สิ่งที่กำลังพัฒนาต่อ (สำคัญมากต่อ VC ที่กำลังอ่าน)
-Land/Asset boundary ในกรุงเทพครบ
ประมาณ 2 ล้านแปลงภายใน1-2เดือนนี้
(ตอนนี้ 1.4 ล้านแปลง ประมาณ 70%)
ตอนนี้มีแค่กรุงเทพนะครับ จะทยอยเพิ่มให้เรื่อยๆ
ครอบคลุม 8 โซน โดยมีเป้าหมาย ปริมณฑล ภูเก็ต EEC ขอนแก่น
คาดว่าน่าจะมี 10 ล้านแปลง
ข้อมูลตรงนี้เป็นสาธารณะ แต่ Digitize ออกมายากมาก
ต่อยอดได้มหาศาลครับ
-แผนที่ผังเมืองแบบ Digital Polygon และข้อมูลกฎหมาย
กทม. ผังเมืองใหม่ และรวมอีก 8 จังหวัดเป้าหมาย
-ใส่การวิเคราะห์มูลค่าทรัพย์ ทั้งมิติกฎหมายควบคุมอาคาร
พวกทางร่วมทางแยก คอสะพาน และกฎหมายห้ามสร้างในพื้นที่ต่างๆ
-แนวเวนคืน/แนวรถไฟฟ้า (ถ้ามาใส่ที่ดินไว้ จะมีระบบจ้งเตือนครับ
ไม่จำเป็นต้องซื้อ/ขาย (แค่มาใส่ data ไว้ก็ได้ครับ ไม่ได้โช public)

-ระบบคำนวณภาษีที่ดิน และประเมินค่าใช้จ่าย
และอะไรต่อมิอะไรอีกมาก งานช้างครับ
แต่อยากทำ
แปะลิ้ง One Atlaz เข้าไว้ให้ใน comment
และผมสร้าง Openchat ไว้สื่อสารกันง่ายๆครับ
เราเชื่อว่า Big Data, Ecosystem และ AI จะเป็นโครงสร้างสำคัญในการเปลี่ยนวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากระบบออฟไลน์สู่แพลตฟอร์มออนไลน์ที่เข้าถึงง่าย โปร่งใส และต่อยอดได้จริงในอนาคต
#วิเคราะห์ที่ดิน #ขายที่ดิน

ภูเก็ต เกาะที่ทำเงินท่องเที่ยวอันดับ 2 ของประเทศ 92.4% เป็นเงินต่างชาติ และปีที่ผ่านมาเงินก้อนนั้นเริ่มหดลง สวนทางเงินคนไทยที่โตขึ้น

---

ปี 2568 ภูเก็ตทำเงินท่องเที่ยว 545,868 ล้านบาท เป็นอันดับ 2 ของประเทศ รองแค่กรุงเทพ (ตัวเลขรายได้ท่องเที่ยวทั้งหมดในโพสต์นี้เป็นค่าประมาณจากแบบสำรวจของทางการ ไม่ใช่ยอดธุรกรรมจริง)

92.4% ของเงินก้อนนั้นมาจากคนต่างชาติสูงที่สุดในทั้ง 77 จังหวัด

และปีที่ผ่านมา เงินต่างชาติ −5.4% ส่วนเงินคนไทย +8.0%

เงินท่องเที่ยวที่แบกเกาะอยู่ 92% กำลังถอย ส่วนเงินท่องเที่ยวที่เล็กแค่ 7.6% กำลังเร่ง

ทั้งหมดนี้ผมนั่งไล่จากข้อมูลเปิด หลังจากไปยืนอยู่ที่สนามบินภูเก็ตแล้วมีคำถามหนึ่งโผล่ขึ้นมาในหัว

---

ยืนอยู่หน้าโถงผู้โดยสารขาเข้าสักครึ่งชั่วโมง คุณจะได้ยินภาษาที่ไม่ใช่ภาษาไทย มากกว่าภาษาไทย รัสเซีย จีน อังกฤษ ฮีบรู เยอรมัน ปนกันไปหมด

พอนั่งรถออกจากสนามบินมุ่งหน้าเข้าเมือง สองข้างทางไม่ค่อยมีบ้านคนภูเก็ตให้เห็น มีแต่ป้ายโครงการคอนโด ป้ายวิลล่า ป้ายรับซื้อ-ให้เช่าอสังหาฯ ที่หลายป้ายเขียนคำว่า investment ตัวใหญ่กว่าคำว่า "บ้าน" และไม่น้อยที่ไม่มีภาษาไทยอยู่บนป้ายเลย

แล้วผมก็สงสัยว่าเกาะนี้ ตกลงมันเป็นของใคร

นี่ไม่ใช่คำถามเชิงอารมณ์ มันเป็นคำถามที่ตอบด้วยตัวเลขได้ และตอบได้แค่บางส่วน ส่วนที่ตอบไม่ได้ ผมจะบอกให้ชัดว่าตอบไม่ได้ตรงไหน

---

เริ่มจากตัวเลขที่ใหญ่ที่สุดก่อน

545,868 ล้านบาท แปลว่าภูเก็ตทำเงินท่องเที่ยวเป็น อันดับ 2 ของทั้งประเทศ รองแค่กรุงเทพที่ทำได้ 899,369 ล้าน และทิ้งห่างอันดับ 3 อย่างชลบุรี-พัทยา (319,312 ล้าน) ไปถึง 1.71 เท่า

กรุงเทพมีคนในทะเบียนบ้าน 5,414,527 คน พื้นที่ตั้งพันห้าร้อยกว่าตารางกิโลเมตร ส่วนภูเก็ตเป็นเกาะเดียว พื้นที่ราว 540 ตารางกิโลเมตร คนในทะเบียนบ้าน 433,893 คน คนน้อยกว่ากรุงเทพ 12.5 เท่า พื้นที่เล็กกว่าเกือบ 3 เท่า แต่ทำเงินท่องเที่ยวได้ถึง 61% ของกรุงเทพทั้งเมือง

(ทั้งสองตัวเลขประชากรมาจากทะเบียนราษฎร์ชุดเดียวกัน เดือนเดียวกัน ผมจงใจไม่เอาตัวเลข "คนอยู่จริง" ของกรุงเทพมาเทียบกับ "ทะเบียนบ้าน" ของภูเก็ต เพราะมันคนละฐาน แล้วจะทำให้ช่องว่างดูใหญ่เกินจริง)

เกาะเล็ก ๆ เกาะเดียว ทำเงินได้ระดับนี้ ได้ยังไง

และที่น่าสนใจกว่านั้น คือมันเพิ่งฟื้นจากเกือบตายมาหมาด ๆ

---

ย้อนไป 4 ปี ภูเก็ตเคยกลายเป็นเมืองร้าง

ปี 2564 ตอนโควิดปิดประเทศ ภูเก็ตทำเงินท่องเที่ยวทั้งปีได้แค่ 21,320 ล้านบาท เกาะที่พึ่งพานักท่องเที่ยวเกือบร้อยเปอร์เซ็นต์ พอเครื่องบินไม่ลง มันแทบไม่เหลืออะไร โรงแรมปิด พนักงานกลับบ้านเกิด ถนนป่าตองที่เคยแน่นกลายเป็นถนนเงียบ

แล้วดูสิ่งที่เกิดขึ้นหลังจากนั้น รายได้ท่องเที่ยวภูเก็ตรายปีเดินแบบนี้

2564 (โควิด): 21,320 ล้าน
2565: 193,637 ล้าน
2566: 446,698 ล้าน
2567: 571,550 ล้าน
2568: 545,868 ล้าน

จากก้นเหว 21,320 กลับมาเป็น 545,868 = โตขึ้น 25.6 เท่า ในเวลาแค่ 4 ปี

(บรรทัดปี 2566 ต้องอธิบายหน่อย ในไฟล์ราชการ ช่อง "รวม" ของภูเก็ตปีนั้นเขียนไว้ 81,636 ล้าน ซึ่งน้อยกว่าผลบวกของ ไทย 37,048 + ต่างชาติ 409,651 = 446,698 อยู่ห้าเท่า ผมเช็คแล้วว่าช่อง "รวม" ปีนั้นเสียเกือบทั้งประเทศ และตัวกระทรวงเองก็ใช้ 446,698 เป็นฐานคำนวณอัตราเปลี่ยนแปลงของปีถัดไป ผมจึงใช้ผลบวก ไม่ใช่ช่องรวม — บอกไว้ก่อน เผื่อใครเปิดไฟล์แล้วเห็นเลขไม่ตรงกับที่ผมเขียน)

ขอใส่ไว้ให้ครบอีกอย่าง ปี 2568 ไม่ใช่จุดสูงสุด ยอดสูงสุดคือปี 2567 ที่ 571,550 ล้าน ปีล่าสุดจึงต่ำกว่ายอดเดิมอยู่ 25,682 ล้าน หรือ 4.5% เส้นการฟื้นตัวไม่ได้แค่แบน มันหักหัวลงแล้ว

แต่ตัวเลข −4.5% นี้ ยังไม่ใช่เรื่องจริงทั้งหมด ของจริงอยู่ตอนที่ผมแยกมันออกเป็นสองเส้น

---

เพราะพอถามว่าเงินก้อนนี้มาจากกระเป๋าใคร คำตอบมันก็ชักน่าคิดเหมือนกัน

จาก 545,868 ล้านที่ภูเก็ตทำได้ในปี 2568 พอแยกตามสัญชาติของคนจ่าย ปรากฏว่า

504,126 ล้านบาท หรือ 92.4% มาจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ

เหลือเป็นเงินจากคนไทยแค่ 41,742 ล้าน หรือ 7.6% เท่านั้น

ตัวเลข 92.4% นี้มันสูงแค่ไหน ผมเรียงทั้ง 77 จังหวัดให้ดูเลย ภูเก็ต 92.4% เป็นอันดับ 1 ของประเทศ อันดับ 2 คือพังงา 76.3% อันดับ 3 สุราษฎร์ธานี (สมุย-พะงัน) 72.5% ตามด้วยกรุงเทพ 69.3% กระบี่ 68.5% ชลบุรี-พัทยา 65.2% ถัดจากนั้นเป็นกลุ่มจังหวัดชายแดนใต้ที่ "เงินต่างชาติ" ส่วนใหญ่คือคนมาเลเซียข้ามด่านเข้ามา ไม่ใช่กลไกเมืองตากอากาศ (นราธิวาส 63.0% สงขลา 56.9% ยะลา 52.5%) ส่วนเชียงใหม่อยู่ อันดับ 10 ที่ 37.9% และถ้ารวมทั้งประเทศเข้าด้วยกัน เงินต่างชาติคิดเป็น 59.0%

ไม่มีจังหวัดไหนในประเทศไทยพึ่งพาเงินต่างชาติหนักเท่าภูเก็ต และช่องว่างระหว่างอันดับ 1 กับอันดับ 2 ห่างกันถึง 16 จุด

พูดกันตรง ๆ คือ ถ้าวันหนึ่งนักท่องเที่ยวต่างชาติหยุดมา 9 ใน 10 บาทของเศรษฐกิจท่องเที่ยวภูเก็ตหายไปทันที เกาะนี้ไม่ได้รันด้วยกำลังซื้อของคนในประเทศ มันรันด้วยเงินจากข้างนอกเกือบทั้งหมด

(ข้อจำกัดหนึ่งที่ต้องบอก ข้อมูลชุดนี้แยกได้แค่ "ไทย" กับ "ต่างชาติ" ไม่ได้แยกเป็นรายสัญชาติในระดับจังหวัด เพราะฉะนั้นคำถามที่หลายคนอยากรู้ที่สุด จีนหายไปเท่าไหร่ รัสเซียโตเท่าไหร่ ผมตอบจากข้อมูลชุดนี้ไม่ได้ ตัวเลขรายสัญชาติมีเฉพาะระดับประเทศ)

---

แล้วนี่คือตัวเลขที่ผมคิดว่าสำคัญที่สุดในโพสต์นี้ และแทบไม่มีใครพูดถึง

ย้อนกลับไปที่ −4.5% เมื่อกี้ พอผมแยกมันออกเป็นสองเส้นตามสัญชาติคนจ่าย มันเล่าคนละเรื่องกันเลย

เงินจากนักท่องเที่ยว ต่างชาติ ปี 2567 อยู่ที่ 532,917 ล้าน ปี 2568 เหลือ 504,126 ล้าน
หายไป 28,791 ล้านบาท = −5.4%

เงินจากนักท่องเที่ยว คนไทย ปี 2567 อยู่ที่ 38,633 ล้าน ปี 2568 ขึ้นมาเป็น 41,742 ล้าน
เพิ่มขึ้น 3,109 ล้านบาท = +8.0%

อ่านสองบรรทัดนี้ช้า ๆ อีกรอบ

เงินท่องเที่ยวที่แบกเกาะนี้อยู่ 92% กำลังถอยหลัง ส่วนเงินท่องเที่ยวที่เล็กแค่ 7.6% กำลังเร่งขึ้น

ตัวเลขรวมที่เห็นในข่าวว่า ภูเก็ตลดลง 4.5% มันกลบสิ่งนี้ไว้หมด เพราะเงินคนไทยที่โตขึ้น 3,109 ล้าน ไปช่วยอุดรูที่เงินต่างชาติหายไป 28,791 ล้าน ตัวเลขสุทธิเลยดูไม่น่ากลัว

แต่ในเชิงโครงสร้าง นี่คือปีแรกที่สองเส้นนี้แยกทางกัน และถ้าคุณทำธุรกิจบนเกาะ คุณต้องรู้ว่ารายได้ของคุณผูกอยู่กับเส้นไหน เพราะเส้นใหญ่กำลังหด ส่วนเส้นเล็กกำลังโต

---

แล้วเงินนอกก้อนใหญ่ขนาดนี้ ใครเป็นคนรับ

เราเปิดทะเบียนนิติบุคคลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ล่าสุดเดือนมิถุนายน 2569 แล้วนับบริษัทที่จดทะเบียนอยู่บนเกาะภูเก็ตทั้งหมด ได้ 54,110 บริษัท ในนั้นยังเปิดดำเนินการจริง 31,622 บริษัท ที่เหลือ 22,488 บริษัทคือร้าง เลิก ชำระบัญชี หรือสถานะอื่นที่ไม่ใช่ดำเนินกิจการ

ในจำนวนที่จดทะเบียนทั้งหมด 20,719 บริษัท หรือ 38.3% ถูก DBD ติดธงว่าเป็นสัญชาติหลักต่างชาติ

ทั้งประเทศอยู่ที่ 17.9% ภูเก็ตสูงกว่า 2.1 เท่า

และก่อนจะมีคนแย้งว่า 38.3% นี้นับรวมบริษัทที่จดไว้แล้วเลิกไปแล้วด้วย ผมนับแยกให้แล้วครับ ถ้าตัดออกให้เหลือเฉพาะ 31,622 บริษัทที่ยังเปิดดำเนินการอยู่จริง เป็นสัญชาติหลักต่างชาติ 11,693 บริษัท = 37.0% แทบไม่ขยับ

ที่น่าสนใจคือพอผมนับฝั่งตรงข้ามดูบ้าง คือดูเฉพาะ 22,488 บริษัทที่ไม่ได้ดำเนินกิจการแล้ว ปรากฏว่าเป็นสัญชาติต่างชาติ 40.1% สูงกว่าฝั่งที่ยังมีชีวิตอยู่ แปลว่าบริษัทต่างชาติบนเกาะนี้ไม่ได้แค่เข้ามาเยอะ แต่ล้มหายตายจากในอัตราที่สูงกว่าบริษัทไทยด้วย มันคือตลาดที่คนเข้าเร็วและออกเร็วพอ ๆ กัน

(แต่ต้องบอกให้ครบอีกด้าน บริษัทบนเกาะภูเก็ตที่เคยจดทะเบียนแล้ววันนี้ไม่ได้ดำเนินกิจการ คิดเป็น 41.6% ขณะที่ค่าทั้งประเทศอยู่ที่ 50.1% แปลว่าธุรกิจบนเกาะภูเก็ต อยู่รอดดีกว่าค่าเฉลี่ยประเทศ 8.6 จุด ตัวเลข 40.1% ข้างบนบอกว่าในกลุ่มที่ตาย ต่างชาติมีสัดส่วนสูงกว่า ไม่ได้บอกว่าเกาะนี้ธุรกิจตายง่ายกว่าที่อื่น)

---

ก่อนไปต่อ ผมต้องพูดเรื่องที่ครึ่งหนึ่งของคอมเมนต์กำลังจะพิมพ์อยู่ตอนนี้

ผมเดาได้ว่าคอมเมนต์จะมาสองทางพร้อมกัน และทั้งสองทางมาจากคนที่รู้จริง

ทางแรก - 38% หรือ 52% เนี่ยเป็นไปไม่ได้ กฎหมายห้ามคนต่างชาติถือครองที่ดิน และถือครองห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายในอาคารชุดหนึ่ง ๆ ถ้าบริษัทอสังหาฯ บนเกาะเป็นของต่างชาติเกินครึ่งจริง แปลว่าผิดกฎหมายกันทั้งเกาะ

ทางที่สอง - 38% เนี่ยน้อยไปด้วยซ้ำ คนอยู่ภูเก็ตรู้กันว่าบริษัทที่จดทะเบียนเป็นไทยจำนวนมาก เงินและอำนาจตัดสินใจไม่ได้เป็นของคนไทย

สองทางนี้กำลังถามคำถามเดียวกัน คือ ใครเป็นเจ้าของจริง และคำตอบที่ผมให้ได้คือ ข้อมูลชุดนี้ตอบไม่ได้ ทั้งสองทาง

ทะเบียนที่ผมเปิดมีค่าอยู่แค่สองค่า คือ THA กับ FRN มันคือธงที่ DBD ติดไว้เองว่านิติบุคคลรายนี้ถูกจัดเป็นสัญชาติไทยหรือไม่ใช่ไทย

ในทะเบียนชุดนี้ ไม่มีช่องผู้ถือหุ้น ไม่มีสัดส่วนการถือหุ้น ไม่มีสัญชาติของผู้ถือหุ้นรายคน และไม่มีแม้แต่ชื่อประเทศ เพราะฉะนั้น

- ผมยืนยันไม่ได้ว่าบริษัทที่ติดธง FRN มีคนต่างชาติถือหุ้นข้างมาก
- และผมยืนยันไม่ได้เหมือนกันว่าบริษัทที่ติดธง THA ไม่มีเงินต่างชาติอยู่ข้างหลัง

ผมจะไม่เดาทั้งสองทาง

สิ่งที่ผมพูดได้คือสิ่งที่นับได้จริง ธงนี้ถูกติดบนบริษัทบนเกาะภูเก็ตในสัดส่วน 38.3% ขณะที่ทั้งประเทศอยู่ที่ 17.9% นั่นคือข้อเท็จจริงที่ตรวจสอบได้ ส่วนคำถามว่าธงนี้แปลว่าอะไรกันแน่ในเชิงกรรมสิทธิ์ ต้องใช้ข้อมูลผู้ถือหุ้นรายบริษัท ซึ่งไม่ได้เปิดเป็น open data และผมไม่มี

ผมวางย่อหน้านี้ไว้ตรงนี้ ไม่ใช่ไว้ท้ายโพสต์ เพราะทุกตัวเลขหลังจากนี้ต้องอ่านโดยรู้ข้อจำกัดนี้ก่อน

---

แต่พอดูว่าบริษัทที่ติดธงต่างชาติทำธุรกิจอะไร เรื่องมันเปลี่ยนไปจากที่ผมเดาไว้

ตอนแรกผมเดาว่าบริษัทกลุ่มนี้น่าจะกระจุกอยู่ในธุรกิจท่องเที่ยว โรงแรม ร้านอาหาร ทัวร์ เพราะเงิน 504,126 ล้านมันคือเงินท่องเที่ยว

ผิดครับ ผมเดาผิด

พอแยกตามรหัสประเภทธุรกิจของบริษัทที่ยังเปิดดำเนินการ 11,693 บริษัท ออกมาแบบนี้

อสังหาริมทรัพย์ 4,827 บริษัท = 41.3% ของบริษัทติดธงต่างชาติทั้งหมดบนเกาะ
อาหารและเครื่องดื่ม 1,076 บริษัท = 9.2%
ที่ปรึกษาด้านการบริหาร 621 บริษัท = 5.3%
ตัวแทนท่องเที่ยว/จัดนำเที่ยว 615 บริษัท = 5.3%
ที่พักแรม-โรงแรม 430 บริษัท = 3.7%

4 ใน 10 อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ธุรกิจท่องเที่ยว อสังหาฯ คือหมวดที่มีบริษัทติดธงต่างชาติ มากที่สุดในเชิงจำนวน ทิ้งห่างอันดับสองสี่เท่า

แต่ตัวเลขที่แรงกว่านั้น คือพอกลับด้านมาถามว่า ในแต่ละอุตสาหกรรมบนเกาะ สัดส่วนบริษัทที่ติดธงต่างชาติเป็นเท่าไหร่

ที่ปรึกษาด้านการบริหาร 55.5% (จาก 1,118 บริษัท)
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 52.0% (จาก 9,277 บริษัท — ติดธงต่างชาติ 4,827)
ร้านอาหาร 47.9% (จาก 2,247)
ให้เช่า-ลีสซิ่ง 43.1% (จาก 638)
ที่พักแรม-โรงแรม แค่ 32.1% (จาก 1,340)
ตัวแทนท่องเที่ยว แค่ 31.0% (จาก 1,982)
ค้าปลีก 21.5% (จาก 2,031)
ก่อสร้างอาคาร แค่ 10.9% (จาก 1,828)

(จะเห็นว่าถ้าวัดกันที่ ความเข้มข้น ล้วน ๆ อสังหาฯ ไม่ได้เป็นที่หนึ่ง ที่ปรึกษาบริหารเข้มกว่า แต่มีอยู่แค่ 1,118 บริษัท ส่วนอสังหาฯ มี 9,277 บริษัท ใหญ่กว่าแปดเท่า ผมถึงบอกว่ามันเป็นที่หนึ่ง ในเชิงจำนวน ไม่ใช่ในเชิงสัดส่วน)

ลองอ่านสามบรรทัดล่างเทียบกับบรรทัดอสังหาฯ

โรงแรมกับทัวร์ ซึ่งเป็นธุรกิจที่ รับเงินนักท่องเที่ยว ตรง ๆ กลับมีสัดส่วนต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของเกาะเสียอีก ส่วนงานก่อสร้าง ซึ่งเป็นคนลงมือสร้างตึกจริง ๆ ติดธงต่างชาติแค่ 1 ใน 10 พูดอีกแบบคือ บริษัทก่อสร้างบนเกาะภูเก็ต 1,628 จาก 1,828 ราย = 89.1% ติดธงสัญชาติไทย

แต่หมวดที่ถือและซื้อขายตัวอสังหาริมทรัพย์เอง กลับเกินครึ่ง

พอเปิดดูรายการวัตถุประสงค์ที่จดไว้เยอะที่สุดของบริษัทกลุ่มนี้ มันยิ่งชัด ซื้อและขายอสังหาฯ ที่เป็นของตนเอง 1,591 ราย - ตัวแทนและนายหน้าอสังหาฯ 1,136 ราย - ซื้อขายอสังหาฯ เพื่อการพักอาศัย 1,004 ราย - เช่าและดำเนินการเกี่ยวกับอสังหาฯ อีก 930 ราย

และถ้าตัดพวกนายหน้าที่ไม่ได้ถือทรัพย์เองออกไป เหลือเฉพาะบริษัทที่จดว่า ถือหรือให้เช่าอสังหาฯ ของตัวเอง บนเกาะมี 6,600 ราย ติดธงต่างชาติ 3,531 ราย = 53.5% ยิ่งเข้าไปใกล้ตัวทรัพย์ สัดส่วนยิ่งสูงขึ้น ไม่ได้ลดลง

---

มันเป็นบริษัทเปลือก จดไว้เฉย ๆ ไม่ได้ทำอะไรจริง อันนี้ผมเช็คให้แล้ว

นี่เป็นคำแย้งที่ผมเจอบ่อยที่สุดเวลาพูดเรื่องทะเบียนบริษัท และมันเป็นคำแย้งที่ดี เพราะจดบริษัทในไทยใช้เงินหลักหมื่น ใครก็จดได้

แทนที่จะยกชื่อบริษัทสักสองสามรายมาโชว์ (ซึ่งพิสูจน์อะไรไม่ได้เลย เพราะผมเลือกได้ว่าจะยกรายไหน) ผมนับทั้งกองให้ดูดีกว่า

บริษัทติดธงต่างชาติที่ยังเปิดอยู่บนเกาะ 11,693 ราย มีการยื่นงบการเงินแล้ว 10,248 ราย = 87.6%
เทียบกับบริษัทไทยบนเกาะที่ยังเปิดอยู่ 19,929 ราย ยื่นงบ 15,374 ราย = 77.1%

บริษัทติดธงต่างชาติบนเกาะภูเก็ต ยื่นงบการเงินตรงกว่าบริษัทไทยบนเกาะเดียวกัน 10 จุด

ส่วนเรื่องอายุ ถ้าเป็นบริษัทที่ เพิ่งจดไว้เฉย ๆ จริง มันควรจะกระจุกอยู่ในปีล่าสุด แต่ที่นับได้คือ จดในปี 2568-2569 รวมกันแค่ 7.8% ปีที่จดกันเยอะที่สุดคือ 2566 (2,004 ราย) ซึ่งคือปีที่นักท่องเที่ยวกลับมาเต็มตัวพอดี ส่วนใหญ่จึงเป็นบริษัทที่ผ่านการยื่นงบมาแล้วหลายรอบ

ทุนจดทะเบียนกลางอยู่ที่ 4 ล้านบาท เทียบกับบริษัทไทยบนเกาะที่ 2 ล้านบาท และ 98.4% เป็นบริษัทจำกัด ไม่ใช่ห้างหุ้นส่วนแบบจดง่าย ๆ

แต่ผมต้องบอกอีกด้านให้ครบด้วย ใน 11,693 รายนั้น มีที่แจ้งรายได้มากกว่าศูนย์อยู่ 7,485 ราย = 64.0% แปลว่าประมาณ 1 ใน 4 ของบริษัทที่ยื่นงบ แจ้งรายได้เป็นศูนย์ กลุ่มนั้นมีอยู่จริง และไม่น้อย

ความจริงก็คือ ส่วนใหญ่ไม่ใช่บริษัทเปลือก มันยื่นงบ มีทุน มีอายุ และเปิดมานาน แต่ก็ไม่ใช่ว่าทุกรายจะเดินเครื่องอยู่จริง ถ้าใครบอกคุณว่า ทั้งหมดเป็นบริษัทเปลือก อันนั้นผิด และถ้าใครบอกว่า ทุกรายทำธุรกิจจริง อันนั้นก็ผิดเหมือนกัน

---

แล้วบนเกาะนี้มีอะไรตั้งอยู่บ้าง เราไปนับจากพิกัดจริง

เรื่องเงินกับทะเบียนบริษัทมันเป็นตัวเลขในกระดาษ ผมเลยเปิดข้อมูลอีกชุดที่จับต้องได้กว่า เป็นการนับ ของจริง ที่ตั้งอยู่บนเกาะ จากแผนที่และดาวเทียม ที่ไม่รู้ด้วยซ้ำว่าใครเป็นเจ้าของ มันแค่บอกว่ามีอะไรตั้งอยู่ตรงไหน

บนเกาะภูเก็ต 3 อำเภอ (เมืองภูเก็ต กะทู้ ถลาง) มี

คอนโด 43,954 ยูนิต จากทะเบียนที่อยู่อาศัยของกรมการปกครอง
โรงแรมและที่พัก 3,122 แห่ง จากฐานข้อมูลจุดสนใจ
อาคารรวมทุกประเภท 212,279 หลัง จากภาพถ่ายอาคาร

(ตัวเลขที่พัก 3,122 ต้องอ่านแบบระวังหน่อย มันคือจำนวน จุดที่ถูกบันทึกไว้ในฐานข้อมูลแผนที่ ไม่ใช่ทะเบียนโรงแรมของราชการ ที่พักหนึ่งแห่งอาจถูกบันทึกซ้ำได้ถ้ามีหลายชื่อ และที่พักที่ไม่มีใครบันทึกลงแผนที่ก็จะหายไป ผมใช้มันเป็นตัวชี้ความหนาแน่น ไม่ใช่ตัวนับที่แม่นระดับทะเบียน)

ลองเทียบสัดส่วนดู เกาะที่มีคนในทะเบียนบ้าน 433,893 คน แต่มีคอนโดเกือบ 44,000 ยูนิต และจุดที่พักกว่า 3,000 แห่ง - โครงสร้างแบบนี้ไม่ใช่เมืองที่สร้างของไว้ให้คนในอยู่ มันคือเมืองที่สร้างของไว้รองรับคนนอกที่หมุนเวียนเข้ามาพักและมาซื้อไว้ลงทุน

และมันไม่ใช่เกาะเงียบ ๆ ด้วย ความหนาแน่นอาคารในอำเภอเมืองภูเก็ตอยู่ที่ 621 หลังต่อตารางกิโลเมตร หนาแน่นระดับเมืองใหญ่ ไม่ใช่ภาพเกาะสวรรค์เงียบสงบแบบในโปสการ์ด

(ตรงนี้ขอพูดตรง ๆ เรื่องนึง ทะเบียนบ้านที่นับได้ 433,893 คน มัน undercount ภูเก็ตหนักมาก เพราะเจ้าของห้อง คนทำงานต่างถิ่น และชาวต่างชาติ ส่วนใหญ่ไม่ย้ายทะเบียนมา คนที่ใช้ชีวิตอยู่บนเกาะจริง ๆ มากกว่านี้เยอะ เพราะงั้นเราจะ ไม่เอาตัวเลขนี้ไปหารเป็นต่อหัว เพราะมันจะเพี้ยน เราจะรายงานเป็นจำนวนนับดิบ ๆ ให้คุณเห็นเอง)

---

44,000 คอนโดบนเกาะเดียว สร้างไว้ให้ใคร

ลองซูมเข้าไปที่ตัวเลขคอนโดอีกที เพราะมันเล่าเรื่องได้ดีกว่าที่คิด

ภูเก็ตมีคอนโด 43,954 ยูนิต บนเกาะที่มีทะเบียนที่อยู่อาศัยทุกประเภทรวมกัน 309,608 ยูนิต แปลว่าคอนโดคิดเป็นราว 14.2% ของที่อยู่อาศัยทั้งเกาะ

(ตรงนี้ต้องอธิบายให้ชัด เดี๋ยวจะงงกับตัวเลขอาคาร 212,279 หลังที่ผมบอกไปก่อนหน้า สองตัวนี้ไม่ได้ขัดกัน มันคนละหน่วยนับ ทะเบียนที่อยู่อาศัยนับเป็นยูนิต คอนโดตึกเดียวที่มี 300 ห้อง = 300 ทะเบียน แต่ในภาพถ่ายดาวเทียมมันคืออาคาร 1 หลัง ตัวเลขทะเบียน 309,608 จึงมากกว่าตัวเลขอาคาร 212,279 โดยธรรมชาติ ไม่ใช่ตัวใดตัวหนึ่งผิด)

ตัวเลข 14.2% นี้สูงผิดปกติมากสำหรับพื้นที่ต่างจังหวัด อำเภอทั่วไปในประเทศไทยแทบไม่มีคอนโดเลย ที่อยู่อาศัยเกือบทั้งหมดเป็นบ้านกับทาวน์เฮาส์ คอนโดจะกระจุกอยู่แค่ใจกลางเมืองใหญ่กับเมืองท่องเที่ยว

แล้วคอนโดพวกนี้กระจุกอยู่ตรงไหน อำเภอเมืองภูเก็ต 18,805 ยูนิต ถลาง 14,349 ยูนิต กะทู้ 10,800 ยูนิต กระจายเกือบเท่า ๆ กันทั้งสามอำเภอ ไม่ได้กองอยู่แค่ที่เดียว

คำถามคือ คอนโดเกือบ 44,000 ยูนิตบนเกาะที่คนในทะเบียนบ้านแค่สี่แสนกว่า สร้างไว้ให้ใครอยู่

คำตอบมันอยู่ในตัวเลขที่เราเล่าไปแล้ว เงินท่องเที่ยว 92.4% เป็นเงินต่างชาติ และบริษัทในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บนเกาะ 52.0% ติดธงต่างชาติ คอนโดพวกนี้ส่วนใหญ่ไม่ได้สร้างไว้ให้คนภูเก็ตอยู่อาศัย มันคือ supply ที่สร้างมารองรับผู้ซื้อและผู้เช่าจากข้างนอก ทั้งซื้อไว้อยู่เอง ซื้อไว้ปล่อยเช่า และซื้อไว้ลงทุน มันคือหน้าตาทางกายภาพของเงินที่ไหลเข้ามาบนเกาะ กลายเป็นตึกให้เราเห็นและนับได้จริง

---

ไฮไลท์ของเรื่องนี้ อยู่ที่ไหนบนเกาะ

เกาะภูเก็ตไม่ได้เป็นเนื้อเดียวกัน สามอำเภอมีบุคลิกคนละแบบ

กะทู้–ป่าตอง คือหัวใจของเรื่องนี้ บริษัทติดธงต่างชาติ 47.9% สูงสุดบนเกาะ (ถ้านับเฉพาะที่ยังเปิดดำเนินการอยู่จริง = 43.2%) ซ้อนทับกับความหนาแน่นของโรงแรมและคอนโด เป็นจุดที่เงินจากข้างนอกกับทรัพย์สินบนเกาะมาเจอกันแน่นที่สุด ถ้าจะเห็นภาพนี้ชัดที่สุด ต้องมาที่นี่

เมืองภูเก็ต คือย่านเมืองเก่า เป็นอำเภอที่มีคนในทะเบียนมากที่สุด (253,604 คน) อาคารหนาแน่นที่สุด และมีบริษัทมากที่สุด เคยจดทะเบียนไว้ 31,537 บริษัท ในนั้นยังเปิดดำเนินการจริง 18,208 บริษัท ติดธงต่างชาติ 35.2% (ยังเปิดอยู่ 35.0%) เป็นศูนย์กลางเดิมที่ยังทำหน้าที่เป็นหลังบ้านของทั้งเกาะ

ถลาง คือฝั่งเหนือที่ยังขยายตัว มีสนามบิน มีย่าน Bang Tao–Laguna ที่โครงการใหม่ ๆ ผุดขึ้นต่อเนื่อง ติดธงต่างชาติ 37.1% และถ้าตัดบริษัทที่ตายแล้วออก ก็ยังเป็น 37.1% เท่าเดิม (2,862 จาก 7,705 ราย = 37.14%) เป็นอำเภอเดียวบนเกาะที่สัดส่วนไม่ลดลงเลย ขณะที่กะทู้ร่วงจาก 47.9 เหลือ 43.2 บริษัทที่ยังเปิดอยู่ 7,705 ราย มากกว่ากะทู้ที่มี 5,710 ราย ทั้งที่กะทู้คือป่าตอง เป็นแนวหน้าที่การเติบโตรอบใหม่กำลังเกิดขึ้น

สามอำเภอ สามจังหวะ แต่เล่าเรื่องเดียวกัน — เกาะที่โตด้วยเงินและธุรกิจจากข้างนอก

---

แล้วถ้าผมเป็นคุณ ผมจะอ่านมันยังไง

ถ้าคุณทำอสังหาหรือเป็นนายหน้า คู่แข่งของคุณบนเกาะไม่ได้อยู่ในธุรกิจท่องเที่ยว แต่อยู่ในธุรกิจเดียวกับคุณเป๊ะ ๆ ในหมวดอสังหาริมทรัพย์บนเกาะ บริษัทที่ยังเปิดอยู่ 9,277 ราย ติดธงต่างชาติ 4,827 ราย และถ้าดูเฉพาะกลุ่มตัวแทน-นายหน้าอสังหาฯ ซึ่งบนเกาะมี 2,673 ราย ติดธงต่างชาติ 1,292 ราย = 48.3% เกือบครึ่งของคนที่ยืนอยู่ตำแหน่งเดียวกับคุณ ตลาดหลักคือเงินต่างชาติ 92.4% ไม่ใช่กำลังซื้อในประเทศ การตลาด สัญญา และการตั้งราคา ต้องคิดแบบสองภาษาและสองสกุลเงินตั้งแต่วันแรก

ถ้าคุณปล่อยสินเชื่อธุรกิจหรืออยู่ธนาคาร ประเด็นที่ควรโฟกัสไม่ใช่ธงสัญชาติในทะเบียนของผู้กู้ เพราะช่อง THA/FRN ไม่ได้บอกอะไรเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้เลย และการเอาไปใช้เป็นเกณฑ์คัดกรองก็เป็นเรื่องที่ไม่ควรทำตั้งแต่ต้น ประเด็นจริงคือ รายได้ของธุรกิจเกือบทั้งเกาะผูกอยู่กับ demand ต่างประเทศ และปี 2568 คือปีแรกที่เส้นนั้นหดตัว −5.4% (−28,791 ล้านบาท) ความเสี่ยงของพอร์ตภูเก็ตจึงไม่ใช่กำลังซื้อในประเทศ แต่คือ external shock — ค่าเงิน เศรษฐกิจโลก เส้นทางบิน และนโยบายวีซ่าของประเทศต้นทาง ถ้าจะทำ stress test ควรทดสอบกับสมมติฐานนักท่องเที่ยวต่างชาติลด ไม่ใช่สมมติฐาน GDP ไทยลด และควรแยกลูกหนี้เป็นสองชั้น เพราะมันจะเจ็บคนละจังหวะ ชั้นบริการนักท่องเที่ยว (โรงแรม 1,340 ราย ร้านอาหาร 2,247 ราย ทัวร์ 1,982 ราย) เจ็บทันทีเมื่อคนมาน้อยลง ส่วนชั้นถือทรัพย์ (อสังหาฯ 9,277 ราย สินทรัพย์รวม 196,902 ล้าน) เจ็บทีหลังแต่หนักกว่า และอัตราการตายของบริษัทบนเกาะนี้ก็ไม่ใช่เรื่องเล่น 41.6% ของบริษัทที่เคยจดทะเบียนบนเกาะ วันนี้ไม่ได้ดำเนินกิจการแล้ว

---

เหลือคำถามสุดท้าย ที่ยากและสำคัญที่สุด

สมมติคุณเชื่อทุกอย่างที่เล่ามาแล้ว คำถามต่อไปสำหรับคนที่จะลงเงินจริงคือ แล้วบนเกาะนี้ ควรปักหมุดตรงไหน

เพราะนักท่องเที่ยวและเจ้าของคอนโด เขาไม่ได้เดินตามเส้นเขตอำเภอ เขาเดินตามเวลาเดินทาง จากโรงแรมถึงหาด จากคอนโดถึงร้าน กี่นาที พื้นที่ที่ดักคนได้จริงในเวลาที่เขายอมรับ มันล้นข้ามเส้นเขตการปกครองเสมอ และบางทีจุดที่ดีที่สุดก็ไม่ใช่กลางป่าตองที่ค่าที่ดินแพงที่สุด แต่เป็นจุดริมที่ดักคนจากหลายทางพอดี

คำถามนี้ตอบด้วยตาเปล่าไม่ได้ ต้องดูบนแผนที่ที่คำนวณเวลาเดินทางจริงตามถนนจริง

ผมเลยทำแผนที่สามมิติของภูเก็ตขึ้นมา จิ้มจุดไหนบนแผนที่ก็ได้ แล้วมันจะวาดวงให้เห็นว่าจากจุดนั้น คนขับรถมาถึงได้ในกี่นาที วงคร่อมไปถึงไหน มีอะไรอยู่ในวงบ้าง

ถ้าคุณกำลังเล็งทำเลย่านไหนในภูเก็ตอยู่ คอมเมนต์ชื่อย่านไว้ใต้โพสต์ หรือทักมาคุยได้เลยครับ