Homeguide.Com

แฉขบวนการ“คอนโดเงินทอน”กลโกงร่วม เจ้าของ-นายหน้า-เจ้าหน้าที่แบงก์ จุดเริ่มต้นฟองสบู่อสังหาฯ และ หายนะภาคการเงิน
เมื่อไม่นานมานี้ คำเตือนจาก “ตัน ภาสกรนที” นักธุรกิจรุ่นใหญ่ระดับประเทศ ในรายการกรรมกรข่าว คุยนอกจอ ได้กลายเป็นตัวเปิดประเด็นร้อนที่น่าสนใจ
กับมุมมองที่ระบุว่า วิกฤตเศรษฐกิจในรอบนี้ มีความน่ากังวลสำหรับคนทำธุรกิจยิ่งกว่าช่วงโควิดและต้มยำกุ้งเสียอีก
โดยหนึ่งในสัญญาณอันตรายที่ถูกหยิบยกขึ้นมาเตือนสติ เกี่ยวกับการดิ้นรนของคนมีหนี้สิน และลงทุนแบบไม่มีความรู้ ก็คือเรื่องของภาพลวงตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เกี่ยวกับ “ขบวนการคอนโดเงินทอน และการันตียิลด์ทิพย์” ที่กำลังถูกใช้เป็นเครื่องมือดับกระหายทางการเงินแบบผิด ๆ
ในความเป็นจริง ปรากฏการณ์นี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นสิ่งที่คนในวงการอสังหาริมทรัพย์รับรู้และเห็นกันมานาน เพียงแต่ในยุคปัจจุบันที่ภาวะเศรษฐกิจซบเซา หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และเงินในกระเป๋าของพนักงานประจำเริ่มไม่พอกับรายจ่าย กลลวงกลยุทธ์นี้จึงยิ่งแพร่ระบาดหนักขึ้น
จากเรื่องในมุมมืด สู่ ฟีดโฆษณาที่พบเห็นได้ทั่วไปบนโลกโซเชียล ไม่ว่าจะเป็น “รวมภาระ ปิดหนี้ฟรี มีเงินเหลือสูงสุด 500,000 บาท” หรือ “เงินเดือน 15,000 กู้ได้เต็ม ไม่ต้องดาวน์ แถมรับเงินทอนกลับบ้าน”
ซึ่งมุ่งเป้าไปที่กลุ่มคนที่กำลังต้องการทางรอดในการเคลียร์หนี้สินหรือต้องการเงินหมุนเวียนระยะสั้น บ้างก็เป็นผลพ่วงมาจากการตกเป็นเหยื่อของคอร์สสอนลงทุนอสังหาฯ ที่ผุดขึ้นเป็นดอกเห็ดในยุคหลังๆ
คำถามสำคัญคือ ขบวนการนี้มีกลไกอย่างไร และ กำลังจะสร้างหายนะที่อาจลุกลามทั้งภาคการเงินและเศรษฐกิจอย่างไรบ้าง?

[ แฉขบวนการ กู้เงินเหลือ หรือ อสังหาริมทรัพย์เงินทอน ]

ข้อมูลอินไซต์จากคนวงในชื่อดังอย่าง “ภัทรชัย ทวีวงศ์” นักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้เปิดเผยกับ Thairath Money แสดงให้เห็นถึงกลไกการทำงานร่วมกันเป็นเครือข่ายของห่วงโซ่ธุรกิจแบบแยบยล เกี่ยวเนื่องตั้งแต่ผู้พัฒนาโครงการบางกลุ่ม นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงเจ้าหน้าที่สถาบันการเงิน
โดยมีจุดเริ่มต้นจากการเสาะหาลูกค้าที่เป็นพนักงานประจำ มีฐานเงินเดือนตั้งแต่ 15,000 บาทขึ้นไป และประวัติเครดิตบูโรยังไม่เสียหาย ซึ่งถือเป็น "ทรัพยากรชั้นดี" ในยุคที่แบงก์เข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อ และยอดปฎิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงถึง 70%

ย้อนไป “ตัน ภาสกรนที” เล่าถึงกระบวนการสร้างเงินทอน มักถูกขับเคลื่อนด้วย 2 กลไกหลักๆ

- การตั้งราคาประเมินทิพย์: เช่น คอนโดมิเนียมมีราคาขายจริงอยู่ที่ 2 ล้านบาท แต่จะมีการดันราคาประเมินให้สูงเกินจริงไป 20-30% ขึ้นไปเป็น 2.5 ล้านบาท โดยนายหน้าบางรายจะเข้ามาบริหารจัดการเดินบัญชี (Statement) ย้อนหลังให้ลูกค้าประมาณ 6 เดือนเพื่อสร้างรายได้จำลองให้ผ่านเกณฑ์ของธนาคาร
เมื่อสัญญาอนุมัติและมีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจะได้เงินส่วนต่างหรือ "เงินทอน" กลับไปหลักแสนบาท เพื่อนำไปปิดหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่ออื่น ๆ โดยมองเพียงว่าดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ประเภทอื่น โดยไม่ได้คำนึงถึงภาระหนี้ระยะยาวที่สูงเกินมูลค่าสินทรัพย์จริง

การันตีผลตอบแทนลวง (Yield ทิพย์): โฆษณาที่ระบุว่าจะการันตีผลตอบแทน 7% เป็นเวลา 3 ปี แท้จริงแล้วคือการบวกราคาเพิ่มเข้าไปในตัวสินทรัพย์ตั้งแต่ต้น เช่น ห้องราคาจริง 5 ล้านบาท ถูกตั้งราคาขายที่ 6 ล้านบาท
เงินส่วนต่าง 1 ล้านบาทนั้นจะถูกนำมาทยอยจ่ายคืนให้ผู้ซื้อในรูปแบบของเงินค่าเช่าการันตี เมื่อครบกำหนด 3 ปีตามสัญญา ภาระทั้งหมดจะตกอยู่กับผู้ซื้อที่ไม่สามารถหาผู้เช่าจริงในราคานั้นได้

[ จาก "กู้เงินเหลือ" สู่การเซ็ตโครงสร้าง "ดีมานด์เทียม" ]

หากเจาะลึกในมุมมองของนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ขบวนการนี้ไม่ได้หยุดอยู่แค่วิธีการยื่นกู้ของบุคคล แต่มีกระบวนการทำงานที่ซับซ้อนและเป็นระบบมากกว่าที่คิด โดยถูกแบ่งออกเป็น 4 ขั้นตอนหลัก ดังนี้

1. การประเมินศักยภาพและล็อกวงเงินกู้ล่วงหน้า

กระบวนการจะเริ่มต้นจากฝั่งนายหน้าหรือผู้ประกอบการทำการประเมินโปรไฟล์ของลูกค้าก่อนเป็นอันดับแรกในเชิงลึก เพื่อดูว่าลูกค้ารายนั้น ๆ มีขีดความสามารถสูงสุดในการขอสินเชื่อได้ในวงเงินเท่าใด เมื่อได้ตัวเลขวงเงินที่แน่นอนแล้ว ข้อมูลนี้จะถูกใช้เป็นสารตั้งต้นในการไปเสาะหาหรือจับคู่กับทรัพย์สินที่มีอยู่

2. การคัดเลือกสินทรัพย์ที่มี "ช่องว่างราคาประเมิน" สูงสุด

ขั้นตอนนี้ถือเป็นหัวใจสำคัญ ปัจจัยในการเลือกโครงการหรือตัวห้องไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินนั้นมีมูลค่าสูงหรือมีคุณภาพดีเพียงใด แต่อยู่ที่ "ช่องว่าง (Gap) ระหว่างราคาประเมินของสถาบันการเงินกับราคาซื้อขายจริง" ยิ่งช่องว่างนี้กว้างมากเท่าไหร่ โอกาสที่จะดึงเงินส่วนต่างออกมาก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น

โดยเฉพาะพื้นที่ EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) และบางพื้นที่ในกรุงเทพฯ โครงการรายกลางและรายเล็กจะมีราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขายจริงถึง 20-30% โดยมีเจ้าหน้าที่สถาบันการเงินบางกลุ่มคอยช่วยเหลือในการดันราคาประเมินนี้ให้สูงขึ้น

3. การกระจายผลประโยชน์ในระยะสั้นเพื่อปิดดีล

เมื่อกลไกราคาถูกเซ็ตอัปเรียบร้อยและธุรกรรมอนุมัติ ทุกฝ่ายในห่วงโซ่ธุรกิจจะได้รับผลประโยชน์ร่วมกันทันทีในระยะสั้น ผู้ซื้อได้รับเงินทอนกลับไปหมุนเวียน นายหน้าได้รับค่าคอมมิชชั่น เจ้าของทรัพย์เดิมหรือผู้ประกอบการสามารถปิดการขาย ระบายสต็อกคงค้าง และสร้างตัวเลขยอดขายให้เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ได้

4. การแปลงยอดขายเป็นเครื่องมือสร้างภาพลวงตาทางการตลาด

เมื่อธุรกรรมเหล่านี้เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยอดขายที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วและการประกาศ Sold Out ของโครงการ จะถูกนำไปใช้เป็นเครื่องมือทางการตลาดเพื่อสร้างความเชื่อมั่นต่อสาธารณะ
ตัวเลขเหล่านี้กลายเป็นหลักฐานชั้นดีที่ผู้ประกอบการนำไปแสดงต่อนักลงทุน สถาบันการเงิน และผู้ถือหุ้นกู้ ว่าธุรกิจยังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ขณะเดียวกันก็ทำให้ผู้บริโภคทั่วไปเกิดความเข้าใจผิดว่าตลาดกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น จึงตัดสินใจแห่เข้าซื้อตาม

[ จุดจบของวงจร ผลกระทบภาพใหญ่ที่กำลังลามทั้งระบบ ]

ความน่ากังวลที่สุดของปรากฏการณ์นี้คือ ยอดขายและเม็ดเงินที่สะพัดอยู่ในระบบส่วนหนึ่งไม่ได้เกิดจากความต้องการอยู่อาศัยที่แท้จริง แต่เกิดจาก "ดีมานด์เทียม" (Artificial Demand) ที่ถูกแต่งตัวเลขขึ้นมาเพื่อแรงจูงใจทางการเงิน สิ่งนี้กำลังสร้างความคาดหวังที่สูงเกินจริงในตลาด ทั้งในแง่ของราคาขายต่อ อัตราการปล่อยเช่า และผลตอบแทนจากการลงทุน
ตราบใดที่มีผู้ซื้อรายใหม่เข้ามาในวงจร ภาพลวงตานี้อาจจะยังดำเนินต่อไปได้ แต่ในปัจจุบันที่ดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น กำลังซื้อชะลอตัว และเศรษฐกิจส่งสัญญาณอ่อนแรงอย่างชัดเจน ความเปราะบางทั้งหมดกำลังถูกขุดรากถอนโคนออกมา

- ฝั่งผู้ซื้อ: กำลังเผชิญภาวะผ่อนชำระไม่ไหว ขายต่อไม่ได้ และปล่อยเช่าไม่ออก สุดท้ายต้องเหลือภาระหนี้สินที่สูงกว่ามูลค่าสินทรัพย์จริง

- ฝั่งสถาบันการเงิน: กำลังเตรียมรับแรงกระแทกจากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่มีแนวโน้มพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากข้อมูลของ ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ซีอีโอ BAM ที่ระบุว่า ปัจจุบันมีทรัพย์รอการขาย (NPA) หรือทรัพย์โดนยึดทะลักในตลาดรวมสูงถึง 700,000 ยูนิต โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มหลักของขบวนการเงินทอน

- ฝั่งผู้พัฒนาโครงการ: เริ่มเผชิญปัญหาสภาพคล่องอย่างรุนแรง จากภาระหนี้และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น เนื่องจากไม่สามารถสร้างยอดขายจากดีมานด์ที่แท้จริงได้อีกต่อไป

ท้ายที่สุดแล้ว ขบวนการคอนโดเงินทอนจึงไม่ใช่แค่เรื่องของการบริหารหนี้หรือกลโกงส่วนบุคคลเพื่อปิดหนี้ แต่คือจุดเริ่มต้นของฟองสบู่ลูกใหม่ที่บิดเบือนข้อมูลจริงในตลาด และกำลังลักลอบทำลายความเชื่อมั่นของระบบอสังหาริมทรัพย์และเสถียรภาพทางการเงินของประเทศในภาพรวมอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยง

#การเงินดีชีวิตดี #ลงทุนอสังหา #คอนโดเงินเหลือ #คอนโดเงินทอน #กู้บ้าน #ซื้อคอนโด #โครงการบ้าน #กู้เงิน #ปิดหนี้

🏡❤️บ้านอยู่ระหว่างรีโนเวท ✨ก็มีลูกค้าให้ความสนใจ นัดเยี่ยมชม | เราใช้ของดีดีมีคุณภาพ จัดเต็ม ดังนี้
✅ตู้ควบคุมไฟฟ้า Schneider มีกันดูด
✅ เดินระบบ สายไฟเมนบ้านใหม่ทั้งหลัง ✅สุขภัณฑ์COTTO , ✅อุปกรณ์ครัวTEKA
✅ถังเก็บน้ำ DOSS ,✅ตู้แขวนห้องน้ำ KASSA,✅สวิตช์ไฟ HACO รุ่นใหม่ Mellow ,✅หลังคาเมทัลชีท PU ทั้งหน้าบ้านและห้องครัวหลังบ้าน ✅พร้อมติดตั้งรางน้ำฝน ❤️ดูแลค่าส่วนกลางให้ฟรีถึงสิ้นปี

✅ ที่สำคัญ ซื้อบ้านกับเรา ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนด้วยน้า🥰

[✨มินิมอลมูจิ...ในราคาจับต้องได้! 🪵✨ รีโนเวทใหม่ทั้งหลัง พร้อมอยู่เลย]**
🏡❤️บ้านหลังแรกที่ใช่...ไม่ต้องจ่ายแพง! ขายทาวน์โฮม **ชนันธร วินด์มิลล์ (เพชรเกษม 69)** ปรับโฉมใหม่สไตล์ **Muji 🇯🇵** อบอุ่น เรียบง่าย ละมุนตามากๆ
💸 **ค่าตัวน้องคนนี้เพียง 2.39 ลบ. ✅เท่านั้น!**
(ฟรี! ค่าใช้จ่ายวันโอนให้อีก จบๆ ไม่จุกจิก)
**🏡 ฟังก์ชันบ้านที่ตอบโจทย์ชีวิตครอบครัว:**
* **3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ** | พื้นที่ 20.5 ตร.ว. (พื้นที่ใช้สอย 81 ตร.ม.)
* จอดรถในบ้านได้สบายๆ **2 คัน**
* **ต่อเติมให้ครบแล้ว:** หน้าบ้าน + หลังบ้าน ไม่ต้องปวดหัวช่างทิ้งงาน
* **Built-in ครัวใหม่:** พร้อมของแถมจุกๆ เตาแก๊ส, เครื่องดูดควัน, ปั๊มน้ำ, แทงค์น้ำ หิ้วกระเป๋ามาอย่างเดียวพอ!
**📍 ไลฟ์สไตล์สุดสะดวก (ของกินเพียบ):**
* หน้าปากซอยมี **Tops Daily** หิวเมื่อไหร่ก็แวะไป
* ใกล้ห้างใหญ่ **Big C เพชรเกษม** และ **เดอะมอลล์ บางแค** ช้อปปิ้งเพลินๆ
* ใกล้ตลาดสดเพชรเกษม 79 และสถานีตำรวจนครบาลเพชรเกษม

✅ค่าส่วนเดือนละ 350 บาท
🔸ปีละ 4200 บาท 

📞 สนใจนัดชมบ้าน
สอบถามข้อมูลเพิ่มเติม:
* **ติดต่อ
คุณวันฉัตร**
* 📱 **โทร:** 093-5416365
* 🏢 *Wanchat Patcharapeeraratatcharapeerarat

คุณ ปวิช - : 095-449-4522
* 🏢 *ปวิช เปี่ยมกมลกุลิช เปี่ยมกมลกุล

คุณ ณัฐย่า แต๊ก 080-2394TokTak Nattaya
TokTak Nattaya

[✨มินิมอลมูจิ...ในราคาจับต้องได้! 🪵✨ รีโนเวทใหม่ทั้งหลัง พร้อมอยู่เดือน 7 นี้]**
🏡❤️บ้านหลังแรกที่ใช่...ไม่ต้องจ่ายแพง! ขายทาวน์โฮม **ชนันธร วินด์มิลล์ (เพชรเกษม 69)** ปรับโฉมใหม่สไตล์ **Muji 🇯🇵** อบอุ่น เรียบง่าย ละมุนตามากๆ
💸 **ค่าตัวน้องคนนี้เพียง 2.39 ลบ.
มีเพียง 2 หลังให้้เลือก✅เท่านั้น!** (แถมฟรี! ค่าใช้จ่ายวันโอนให้อีก จบๆ ไม่จุกจิก)
**🏡 ฟังก์ชันบ้านที่ตอบโจทย์ชีวิตครอบครัว:**
* **3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ** | พื้นที่ 20.5 ตร.ว. (พื้นที่ใช้สอย 81 ตร.ม.)
* จอดรถในบ้านได้สบายๆ **2 คัน**
* **ต่อเติมให้ครบแล้ว:** หน้าบ้าน + หลังบ้าน ไม่ต้องปวดหัวช่างทิ้งงาน
* **Built-in ครัวใหม่:** พร้อมของแถมจุกๆ เตาแก๊ส, เครื่องดูดควัน, ปั๊มน้ำ, แทงค์น้ำ หิ้วกระเป๋ามาอย่างเดียวพอ!
**📍 ไลฟ์สไตล์สุดสะดวก (ของกินเพียบ):**
* หน้าปากซอยมี **Tops Daily** หิวเมื่อไหร่ก็แวะไป
* ใกล้ห้างใหญ่ **Big C เพชรเกษม** และ **เดอะมอลล์ บางแค** ช้อปปิ้งเพลินๆ
* ใกล้ตลาดสดเพชรเกษม 79 และสถานีตำรวจนครบาลเพชรเกษม

✅ค่าส่วนเดือนละ 350 บาท
🔸ปีละ 4200 บาท 

📞 สนใจนัดชมบ้าน
สอบถามข้อมูลเพิ่มเติม:
* **ติดต่อ
คุณวันฉัตร**
* 📱 **โทร:** 093-5416365
* 🏢 **Winner Estate

คุณ ปวิช - : 095-449-4522
* 🏢 **Winner Estate

คุณ ณัฐย่า แต๊ก 080-2394561
Homeguide*

🏡บ้านพระปิ่น 2 หลังนี้ โอนแล้วจ้า❤️✨
🥰 เจ้าของบ้านจองบ้านนี้ตั้งแต่บ้านยังไม่เสร็จเลย จึงได้มีส่วนร่วมในการออกแบบบ้าน ส่วนข้างบ้านเพิ่มเติม 🥳เพื่อให้ได้ตรงฟังก์ชั่นใช้งานที่ถูกใจ
✅ทีมงานโฮมไกด์ตั้งใจทำ จัดเต็มทุกหลัง 🎊ขอให้เจ้าของบ้านใหม่อยู่แล้วมีความสุข อยู่แล้วร่ำรวยยิ่งๆ ขึ้นไป ✨🎉🚀
✅🙋‍♂️🙋🏻‍♂️🙋‍♀️ทีมงาน Homeguide ยังมีอีก
2 หลัง ในโครงการนี้ รอติดตามชมผลงานโฮมไกด์รีโนเวทได้เลย🥰
#โฮมไกด์รีโนเวท #อสังหาริมทรัพย์ #บ้านมือสองรีโนเวท #อสังหาริมทรัพย์ #พระปิ่น2 #พระปิ่นสอง #พุทธมณฑลสาย2 #พุทธมณฑลสาย3 #ศาลาธรรมสพน์

Homeguide.Com
ปวิช เปี่ยมกมลกุล
Wanchat Patcharapeerarat
TokTak Nattaya


โอนจ้า โอนจนหาบ้านมาขายไม่ทันแล้ว!!🤣
ทีมงาน Homeguide.Com ส่งต่อบ้านอีกหลัง ปิดเคสด้วยความม่วนชื่น 🎉
ยินดีกับผู้ซื้อผู้ขายด้วยครับ

ปวิช เปี่ยมกมลกุล
#อสังหาริมทรัพย์
#นายหน้า
#รับฝากขายบ้าน

#ชนันธร วินด์มิลล์ เพชรเกษม69,81
งานพร้อมเริ่มแล้วนะ🚀✨✅

วันนี้ทีมงานโฮมไกด์ส่งต่อบ้านอีกหลัง สำเร็จแบบราบรื่นรวดเร็ว
🎉ยินดีกับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายด้วยครับ น่ารักทั้งสองฝ่ายเลย
ขอบคุณผู้ขายที่ไว้วางใจฝากขายบ้านกับเรา 🙏

ปวิช เปี่ยมกมลกุล
#นายหน้า
#รับฝากขายบ้าน
#อสังหาริมทรัพย์