Invierte en Miami

EL MISMO COMPRADOR, OTRO SCORE 📈

En un préstamo de 400.000 dólares, alguien con un FICO clásico de 680 podría obtener una tasa del 7% a 30 años fija.

Si a ese mismo comprador lo miden con VantageScore 4.0, podría llegar hasta 740. A un cliente nuestro le salió 30 puntos más el mes pasado.

Con esa mejor calificación consiguió un 6,5%. Medio punto de tasa que se traduce en unos 44.000 dólares a lo largo del crédito.

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83% CON REBAJA, Y EL PRECIO NO CAE 🏷️

Hay artículos que dicen que el 83% de las propiedades en Miami tuvieron descuento en el precio de lista. Y es totalmente cierto.

¿Qué más se puede esperar de un mercado con un 140% más de vendedores que compradores?

Pero eso no quiere decir que el precio de venta esté bajando. Rebajar el precio de lista es negociar, y la negociación existe. Esa es la oportunidad.

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SI YA COMPRASTE, TÓMATE UNA PIÑA COLADA 🍹

Estos inventarios no son buenas noticias para el sector vivienda si estás esperando comprar. Si ya compraste, tranquilo: disfruta de la revalorización de tu vivienda, porque tomaste una decisión altamente valiosa.

Si estás pensando en entrar, hoy más que nunca necesitas ayuda. Los precios van a subir y las tasas se mantienen en el seis alto llegando al siete el resto del año.

Pero rentar tampoco es una opción, porque le estás dando el dinero a tu casero: le pagas su hipoteca, sus taxes y su seguro, y tú sigues sin comprar y sin ganar revalorización.

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MIAMI-DADE, POR DEBAJO DE LO NORMAL 📌

A nivel de condado, Miami-Dade tiene 16.500 viviendas. Lo normal son más de 20.000: antes de la pandemia ese era el inventario habitual a la venta.

Estamos en 16.000. Veníamos de 9.000, que eran muy pocas, cuando explotaron los precios. Subimos hasta 18.000, pero volvimos a caer a 16.000.

Viene subida de precios. Sobre todo en productos como single family y en zonas densas poblacionalmente.

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SE ACABARON LAS HIPOTECAS ASUMIBLES 🚪

Eran una buena alternativa: si alguien tenía una hipoteca al 3% o al 3,5%, tú te subrogabas en esa hipoteca. Te calificabas para ella y te quedabas pagando ese mismo 3,5%, mientras esa persona se iba a otra vivienda.

Lo único que tenías que hacer era poder calificar. Había una empresa dedicada a esto, porque vio que era muy atractivo poder vender la oportunidad.

Y resulta que la empresa pareciera que desapareció, se fue a pique. Eso ya no es parte del mercado.

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HOA Y CDD NO SON LO MISMO 📋

El HOA es la asociación: lo que pagas por los amenities y por los servicios que te presta la comunidad. Zonas comunes, jardines, piscinas, parques infantiles. ¿Cuánto dura? Mientras exista la comunidad. O sea, para siempre.

El CDD es una entidad de gobierno que se encargó de hacer las calles, los drenajes, el alumbrado, la basura y los parques antes de desarrollar la comunidad. Puede durar entre 15 y 30 años.

Y si no lo pagas, va contra los impuestos: se reclama como si fuesen impuestos.

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LA MISMA CASA, OTRO RECIBO 🏛️

Una casa de 400.000 dólares. Sólo cambia el millage del condado, que es lo que cobra el condado por cada 1.000 dólares de valor imponible.

St. Lucie: 21,56 por cada mil, 8.623 dólares al año.
Broward: 7.946.
Hillsborough: 7.542.
Miami-Dade: 7.396.
Collier, que es Naples: 3.927.
Monroe: 3.294.

5.328 dólares al año de diferencia por la misma casa. A veces estar en un condado o en otro hace una diferencia gigante.

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EL PRECIO NO ES EL PAGO 🧾

Esta comunidad se llama Terra Sol, en Homestead. Es obra nueva de Lennar: 428.990 dólares y una cuota mensual de 4.225, con un 20% de entrada y tasa fija a 30 años del 6,89%.

De esos 4.225, la hipoteca son 2.258 dólares. ¿Dónde se van los otros 1.967?

661 en impuestos. 595 en seguro. 511 en HOA. 200 en CDD.

El 46,6% de lo que pagas no es hipoteca.

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LA JUGADA DOBLE DE LENNAR 🏗️

Han bajado los precios un 24% desde 2022: la vivienda estaba en 491.000 dólares y hoy está aproximadamente en 371.000.

Pero hoy las viviendas también son más pequeñas: el lote ha bajado un 2,5% y el área habitable un 4,6%.

Es una doble estrategia: hacer viviendas más pequeñas, que les baja los costos, y a la vez ayudar al comprador con incentivos.

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MENOS OFERTA QUE ANTES DE LA PANDEMIA 🏘️

Antes de la pandemia Miami tenía 45.000 viviendas a la venta. Ahora tenemos 41.000. Estamos por debajo de los niveles de entonces, y con un crecimiento demográfico encima.

Mira la trayectoria: de 45.000 se cayó a 20.000 en el punto más bajo. Luego 22.000, 38.000, 48.000. Ahí muchos dijeron que era un desastre, que había demasiado inventario y que los precios iban a caer.

Nunca cayeron. Lo que cayó fue el inventario.

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