Ron Lin

🇺🇸 美國商業地產：加州「物流倉庫」正在擠泡沫？
最近知名地產數據平台 CoStar 觀察到一個重要趨勢：作為全美最核心物流中心之一的南加州內陸帝國（Inland Empire），大宗物流倉庫的投資市場變天了。

1️⃣ 倉庫價格在下跌(擠泡沫): 價值1000萬美元以上的大倉庫，其 Cap Rate（資本化率, 可粗略理解為買樓的租金年化回報率) 從之前的不到 4% 猛漲到了 5.5% - 6%。 說明倉庫賣得越便宜。由於美聯儲前幾年加息，買家貸款成本變高，只能壓低房價。

2️⃣ 投資人玩法變了, 不再指望「買到就暴賺」 以前買家靠賭房價暴漲。現在因為整體市場租金從高位回落，房價漲不動了。買家改走「長線收租流」—— 看重長期總回報。

3️⃣ 「亞馬遜老租約」成了搶購對象 市場上現在的租金雖然比前兩年跌了，但比起 2018-2019 年依然高出了 30%。當年亞馬遜（Amazon）在當地低價簽了大量長期租約。 現在的投資人算盤打得很精：先低價把帶亞馬遜租約的倉庫買下來，等過幾年亞馬遜的低價老合同到期，立刻按現在的市場價漲租 30%！

📌 總結： 前幾年電商爆發，大倉庫被炒成了天價。現在伴隨高利率，市場正在經歷健康的回調。雖然短期陣痛，但只要熬到老租約續簽，長線依然有巨大回報。

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《美國工業地產市場重回房東時代》

經歷了疫情期間的供應高峰與租客主導期後，美國工業暨物流地產市場正初現重回「房東市場」的跡象。

戴德梁行（Cushman & Wakefield）報告顯示，美國 35 個主要市場中，有 16 個市場的環境對房東更為有利 (由「傾向租客」轉為「中立」或「傾向房東」)。相較於全球僅 8% 的市場向房東傾斜，美國市場表現相對強勁。

全球地緣政治衝擊： 中東衝突引發運費與燃料成本上漲、打亂航線，不確定性已成供應鏈常態。

租金預期上漲：儘管部分地區空置率偏高，美洲仍有 55% 的市場預期租金上漲。內陸帝國(Inland Empire) 與亞特蘭大等核心物流樞紐成長蓄勢待發，部分南部市場租金已開始走高。

空置率與需求改善：美國工業地產正走出低迷。第一季空置率自 2025 年底的高峰回落10 個基點；全年淨吸納量年增35%；租賃活動連續四季突破1.7億平方英呎, 顯示需求穩健。

面臨的逆風：關稅政策不明朗導致超 60%的美國受訪者推遲租賃決策 (其中無限期推遲的比例全球最高)。此外，能源成本上升與地緣政治波動也持續為企業帶來壓力。

➥ 核心結論
權力天平轉移：疫情期間的龐大新增供應已被市場消化，供需逐步恢復平衡。隨著空置率穩定, 租賃保持活躍，市場基本面正全面轉向有利於資產所有者(房東)。

【南加州工業地產 2026 Q1 四縣快報】

南加州四大工業市場第一季數據出爐，整體淨吸收全面轉正，但空置率普遍走高，市場分化明顯。

📦 洛杉磯 — 空置率 5.53%，基本持平。全年吸收達110萬呎，成功扭轉2024年940萬呎的負吸收，關稅備貨與電商需求是主要推手。

🏗️ 橙縣 — 空置率升至 5.79%（近年新高），但連續兩季正吸收（Q1 +53萬呎）。新供應交付仍快於需求，空置短期難降。

⚠️ 聖地牙哥 — 空置率 7.29%，為2014年以來最高。Q1吸收看似亮眼（+86萬呎），但幾乎全靠一棟亞馬遜倉庫，剔除後仍為負值。

📊 內陸帝國 — 空置率 8.82%，全區最高。Q1吸收+158萬呎，但遠低於上季。2022–2025累計吸收僅1,300萬呎，對比2018–2021的6,500萬呎，市場大幅降溫一目了然。

總結： 急性修正已過，但完全復甦以年計。租金維持溫和，房東仍有讓步空間——對租戶與買家來說，議價窗口尚未關閉。

《橙縣 vs 內陸帝國｜2026 Q1 工業地產對比》

同樣是 8.9% 空置率，兩個市場走向截然不同。

【數字背後】
橙縣空置率從 7.7% 上升至 8.9%，市場走弱，租金年跌 9%（$1.56→$1.42）；內陸帝國則從更高點下降至 8.9%，連續兩季淨吸收為正，租金跌幅收窄，正在觸底回穩。

【規模差異】
橙縣總存量 1.5 億呎，屬成熟填充型市場，土地稀缺，部分庫存靠辦公改建補充；內陸帝國存量近 8 億呎，是南加州工業地產新供應的主力，適合大面積物流與製造需求。

【租金溢價】
橙縣 $1.42 vs 內陸帝國 $1.00，相差 42%。10 萬呎租約全年差距約 50 萬美元。橙縣靠近港口與機場，適合高貨值、時效敏感品類；內陸帝國性價比更高，是華人製造業與進出口企業的首選。

【供應同步收縮】
橙縣在建量從 180 萬呎降至 59 萬呎，跌幅 67%；內陸帝國在建量亦急速萎縮。兩個市場未來 12–24 個月租金回升條件正在形成。

【結語】
橙縣短期對租戶有利，內陸帝國中期機會更大。現在入市，或許正是下一輪週期的起點。

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根據 2026 年 5 月的最新經濟數據顯示，南加州地區的經濟實力再次震撼全美。這份報告指出，涵蓋洛杉磯、橙縣、聖地牙哥及內陸帝國等八個縣的南加州區域，其生產總值（GDP）已正式突破 2 兆美元大關。這項里程碑最具指標性的意義在於，僅南加州一個地區的經濟規模，就已經超越了整個佛羅里達州的州生產總值。長期以來，佛州與德州常被視為企業遷徙與人口成長的熱點，但最新的數據回擊了「加州衰落」的說法，證明了南加州依舊是全美乃至全球的經濟引擎。

南加州之所以能維持如此龐大的經濟體量，主要歸功於其產業結構的高度多樣化與高附加價值。雖然面臨人口流動的挑戰，但該地區在航空航天、人工智慧、生物科技及數位創意產業等領域仍保持領先地位。特別是在風險投資方面，加州在 2025 年吸引了全美約 62% 的資金，而南加州在國防科技與清潔能源轉型上的投入，更是帶動了新一輪的增長。與此同時，儘管佛州在就業人數成長上表現不俗，但南加州新增職位的薪資水平顯著更高，平均年薪已達到約 13.2 萬美元，反映出該地區勞動力的高生產力與技術密度。

然而，在亮眼的經濟數據背後，挑戰依然存在。報告也客觀地提到，南加州的高昂住房成本與生活開支，仍是阻礙人才持續流入的主要負擔。儘管如此，從整體的經濟能量來看，南加州憑藉著強大的資本集中度與創新能力，成功在全球經濟競爭中鞏固了其不可動搖的霸主地位。這份數據不僅為加州的政策制定者注入了信心，也提醒投資者：南加州依然是全球最具活力的經濟體之一，其影響力早已超越了傳統行政疆界的定義。